20230115-申港证券-物业管理行业研究周报_物业科技化赋能物企服务边界扩张_11页_1mb

物业科技化赋能物企服务边界扩张总结

核心内容

物业科技化已成为物业管理企业（物企）未来发展的重要趋势之一。随着头部物企在数字化基础建设方面的投入加快，多数企业已实现运营智能化，通过系统上线和数字化应用整合内部资源，提升管理效率。科技化不仅推动了企业内部运营的优化，还促进了增值服务的拓展，如社区养老、托育等，有助于改善收入结构和利润水平。

主要观点

1. 科技化赋能服务边界扩张

   • 头部物企在数据驱动增长、物联网、多经业务数字化等方面进行创新和拓展。
   • 中部物企则更注重降本增效和业财一体化，提升一线运营效率。
   • 部分头部企业已开发出完整的数字化解决方案，实现商业化运作。例如，万物云的AIoT及BPaaS解决方案在2022年上半年服务业务收入占比达8.1%，毛利占比达18.56%。
   • 多数物企的数字化业务集中在视觉监控和数据监控系统，较少涉及云计算的IaaS和PaaS层。

2. 投资策略

   • 2023年将是物企增强独立性、拓展服务边界、开启新周期的一年。
   • 建议关注具有独立发展能力的物企，如绿城服务，以及受母公司拖累较小的保利物业、招商积余。
   • 同时关注具有高弹性的碧桂园服务，因其在市场波动中表现较为突出。
   • 物企板块进入最佳配置期，头部企业规模持续扩大，寻求独立扩张能力。

3. 市场表现

   • 恒生物业板块在2023年1月9日至13日期间下跌3.2%，跑输恒生综合指数6.76个百分点。
   • 截至2023年1月13日，港股物业板块PE（TTM）为17.17倍，略低于近一年均值15.16倍。
   • 招商积余是唯一在沪（深）股通中持有股份的A股物业公司，持股市值为1.16亿元，持股数量较上周下跌13.66%。

4. 行业动态

   • 深业物业：已向证监会提交境外IPO申请，形成物业、商业运营、智慧园区、物业城市四核驱动的业务格局。
   • 雅生活服务：与美餐公司达成战略合作，推出“物业+团餐”融合增值服务。
   • 商务部：公布首批全国示范智慧商圈名单，推动智慧消费生态体系建设。
   • 宁波：公租房新政将于1月31日施行，推行实物配租和货币补贴方式。
   • 众安智慧生活：三次递表但尚未确定是否推进香港IPO，主要业务集中在长三角地区。
   • 惠誉：预计万达商业2022年租金和管理费经常性收入同比增长6%，受疫情影响较小。

关键信息

• 头部企业科技化进展：近七成TOP50物企实现运营智能化，万物云AIoT及BPaaS解决方案商业化成效显著。
• 港股通持仓情况：
  • 保利物业持股比例最高（59.45%），融创服务持股数量最多（5.29亿股）。
  • 新城悦服务本周涨幅最大（7.49%），碧桂园服务跌幅最大（-5.22%）。
• 行业评级：
  • 申港证券对物业板块给予“增持”评级，认为其未来6个月内相对强于市场基准指数收益率5%以上。
• 风险提示：
  • 地产周期性业务下行可能带来短期业绩下滑。
  • 外拓增速不及预期可能影响企业扩张能力。
  • 关联方应收账款及其他应收款存在坏账风险。

数据追踪亮点

• 招商积余在沪（深）股通中持股数量和市值均有所下降，显示市场对其关注度有所减弱。
• 港股通持股变化较大，部分企业如新城悦服务、保利物业表现较为活跃，而碧桂园服务则出现较大跌幅。

总结

物业科技化正逐步成为推动物企服务边界扩张和商业模式创新的重要引擎。随着头部企业对数字化解决方案的开发与商业化，行业整体呈现向智能化、多元化发展的趋势。2023年被认为是物企增强独立性、拓展服务边界、开启新周期的关键一年。建议投资者关注具备较强科技化能力和独立发展能力的企业，同时注意行业周期性风险及外拓成效。