物业管理行业重大事件点评：模式业态升维，助推去伪存真-20201106-华泰证券-10页_469kb

物业管理行业研究报告总结

核心内容与主要观点

物业管理行业正迎来模式、政策、业态三方面的重大变革，推动行业向科技型平台化发展，强化增长韧性并加速去伪存真。核心观点如下：

• 行业升维：万科物业更名“万物云”，探索科技型平台化服务，标志着行业从传统物管向科技赋能、平台化运营转型。
• 政策红利：中央首次将物业管理纳入扩大内需的范畴，鼓励业主增值服务，推动物业服务线上线下融合发展。
• 业态深化：城市服务成为行业新方向，万物云推出“万物云城”品牌，标志着城市服务进入品牌化、体系化阶段。
• 板块扩容：四季度物管板块加速扩容，预计未来仍有多家公司上市，有助于行业估值分化，优质公司脱颖而出。

关键信息

模式升维

• 万物云：更名“万物云空间科技服务股份有限公司”，聚焦空间、科技、成长三大模块。

  • 空间模块：包括万科物业、万物梁行、万物云城、朴邻发展。
  • 科技模块：包括万睿科技、第五空间，提供数字化、智能化解决方案。
  • 成长模块：万物成长，打造开放赋能平台，孵化创新企业。

• 科技赋能：行业整体人力成本占比高（59%），科技投入不足，未来需通过技术提升服务效率和品质。

政策红利

• 中央政策：十九届五中全会提出扩大内需战略，发改委等部门出台方案，推动物业服务与商业服务融合。
• 业主增值服务：政策鼓励物管公司拓展如社区养老、早教托育等服务，具备先发优势的上市公司有望扩大领先优势。

业态探索

• 城市服务：万物云推出“万物云城”，涵盖基础设施维养、生态环境服务、社区协同治理、城市微更新等。
• 百“城”计划：万物云计划3年内落地100个城市服务项目，若成功，营收将成倍增长。
• 行业影响：头部公司带头拓展城市服务，未来将出现更多收购案例和中标频次。

板块扩容

• 上市加速：2020年四季度有4家物管公司上市，预计明年仍将持续。
• 估值分化：板块扩容将导致企业估值和流动性明显分化，优质公司将重新崛起。
• 并购机会：并购市场回归理性，龙头企业将通过并购补强区域和业态短板。

重点推荐标的

风险提示

• 疫情发展不确定性：可能影响项目拓展及成本支出。
• 城市服务拓展不及预期：模式尚未成熟，拓展速度存在不确定性。
• 管理风险：规模扩张可能导致管理能力跟不上。
• 并购整合风险：收并购效果不及预期，可能影响协同效应。
• 人工成本上涨：人力成本占比较大，可能受政策变动影响。

图表说明

• 图表1：万物云业务模块与品牌体系，展示其多维度业务布局。
• 图表2：18家物管上市公司业主增值服务营收和占比，体现行业趋势。
• 图表3：万物云城服务模式，展示其城市服务产品体系。
• 图表4：碧桂园服务收购案例，反映行业并购动态。
• 图表5：物管上市公司2020年9月-10月涨跌幅，体现市场情绪。
• 图表6：重点公司估值表，展示关键财务指标和估值水平。

总结

物业管理行业在政策、模式、业态三方面迎来新机遇，科技赋能和城市服务成为关键增长点。板块扩容加速，优质公司有望脱颖而出，建议投资者关注招商积余和新大正等具备科技能力、品牌影响力和增长潜力的头部企业。长期来看，行业将向高品质、高附加值方向发展，但需警惕疫情、管理、人工成本等风险。