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物业管理行业周报总结：2月外拓保持同比增速超50%

核心内容概览

2023年2月，中国物业管理行业继续保持强劲的第三方拓展增长态势，新增第三方拓展数量同比增长50.14%，环比增长57.2%。TOP50物企新增合约面积超过1亿方，环比增长29.41%，其中第三方拓展仍为主力，占比显著高于关联方承接面积。整体来看，行业外拓能力较强，尤其是碧桂园服务、保利物业和华润万象生活，其内生及外拓能力表现突出。

主要观点与关键信息

1. 第三方拓展持续增长，住宅占比下降

• 第三方拓展数量：2023年2月TOP50物企新增第三方拓展项目1102个，同比和环比增速均超50%。
• 新增合约面积：TOP50物企新增合约面积超过1亿方，其中第三方拓展面积为9307万方，环比增长31.34%。
• 关联方承接面积：2月关联方承接面积为2325万方，环比增长28.31%，仅为第三方拓展面积的1/4。
• 业态分布：2月第三方拓展中，办公类业态占比最高（43.21%），其次是学校（25.7%）和住宅（13.95%），其他类业态占比均不超过10%。
• 企业表现：
  • 雅生活在办公、学校、公建类业态拓展规模最大。
  • 万物云在住宅类业态拓展规模最大。
  • 住宅拓展难度加大，存量项目周期长，导致住宅类业态占比持续下降，企业更倾向于布局高毛利的办公类业态。

2. 投资策略建议

• 华润万象生活：物管商管并行，控股股东为央企背景，具备较强外拓能力。
• 保利物业、招商积余：受母公司拖累风险较小，具备稳定增长潜力。
• 绿城服务、金科服务：独立发展能力强，全国性布局。
• 碧桂园服务：高弹性标的，外拓表现优异。

3. 资金与交易动态

• A股：招商积余是唯一在沪（深）股通中被持有的物业公司，持股数量866.35万股，持股市值1.3亿元，较上周上涨16.96%。
• 港股：
  • 雅生活服务港股通持股增幅最大（2.27%）。
  • 卓越商企服务持股降幅最大（-1.02%）。
  • 保利物业持股比例最高（67.42%）。
  • 融创服务持股数量最多（5.15亿股）。

4. 行业动态

• 发改委支持住房改善、养老服务等消费：鼓励发展新业态，如互联网医疗服务、安宁疗护等。
• 住建部推进城市更新与数字化建设：老旧小区改造、适老化改造、智慧社区建设成为重点。
• 北京：计划建设8万套保障性租赁住房，推进社区综合整治和加装电梯工作。
• 广州：打造“医养高地”，推动生命健康产业协同发展。
• 云南：鼓励传统服务业转型升级，推广“物联网+维保”等新模式。
• 浙江：发布《未来社区数字化建设总体规范》，推动社区治理与居民服务数字化。
• 青岛：地铁计划推进19个城市更新项目，打造TOD示范项目。
• 企业动态：
  • 越秀服务：10亿资金用于收并购，重点发展增值业务。
  • 金科服务：与黄金游轮达成战略合作，布局旅游服务生态。
  • 雅生活服务：委任黎家河为独立非执行董事，更换核数师为致同（香港）。
  • 新大正：推进7.88亿元收购沧恒投资80%股权。

风险提示

• 地产周期性业务下行：可能带来短期业绩下滑。
• 外拓增速不及预期：影响企业扩张节奏。
• 关联方应收账款及其他应收款坏账风险：需关注企业财务健康状况。

行业评级

• 行业评级：增持
• 市场基准指数：沪深300指数
• 评级标准：
  • 增持：报告日后6个月内，相对强于市场基准指数收益率5%以上。
  • 中性：报告日后6个月内，相对收益率介于-5%~+5%之间。
  • 减持：报告日后6个月内，相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

数据统计

• 股票家数：63家
• 行业平均市盈率（TTM）：13.89倍
• 港股平均市盈率（TTM）：9倍

本周行情回顾

• 恒生物业板块：下跌11.9%，跑输恒生综合指数5.45个百分点。
• A+H股涨跌幅前五：
  • 涨：康桥悦生活（+16.44%）、京城佳业（+2.61%）、正荣服务（+1.96%）、德商产投服务（+1.72%）、中奥到家（+1.03%）。
  • 跌：越秀服务（-25.36%）、旭辉永升服务（-17.53%）、时代邻里（-17.2%）、碧桂园服务（-16.46%）、保利物业（-16.09%）。

图表目录（简要）

• 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速
• 图2：TOP50物企新增合约面积及环比增速
• 图3：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速
• 图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例
• 图5：TOP50物企分业态拓展面积占比
• 图6：恒生物业服务及管理 vs 恒生指数
• 图7：各板块周涨跌幅对比
• 图8：本周涨跌幅前五位
• 图9：本周涨跌幅后五位
• 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）
• 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值

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