物业管理行业发展新路径系列报告（一）：把握银发经济，物管开辟社区增值新赛道-20230614-光大证券-48页

行业研究总结：把握银发经济，物管开辟社区增值新赛道

核心内容

随着我国老龄化进程的加快，养老服务市场潜力巨大。2022年我国60岁及以上人口已达2.8亿，占总人口的19.8%，预计到2050年将突破38.8%。老龄化趋势加快，促使养老服务需求增长，特别是居家和社区养老服务市场，具有广阔的发展前景。国家政策持续推动“物业服务+养老服务”模式，鼓励物业企业拓展养老服务业务，以应对家庭照护能力不足、社会养老服务供给短缺等问题。

主要观点

• 老龄化进程加快：我国人口出生率持续下降，人口增长率放缓，预期寿命提升，导致老龄化加速，预计2050年将进入重度老龄化阶段。
• 养老服务市场潜力大：养老服务需求增长，市场空间广阔，尤其在居家及社区养老领域，随着长护险试点扩大，需求将迅速提升。
• 物业+养老模式优势明显：物业企业具备地理位置、人员配备、服务经验等优势，能够有效缓解养老供给不足，提高服务效率和居民付费意识。
• 借鉴日本养老经验：日本老龄化程度高，其介护保险制度和居家养老模式对我国有重要参考价值，尤其在服务价格体系、制度设计、服务体系等方面。
• 物业增值服务前景广阔：物业企业已广泛布局社区增值业务，包括养老、家政、零售等，其中养老业务具有较高的协同性和增长潜力。
• 政策支持：国家出台多项政策支持“物业服务+养老服务”模式，包括税收优惠、财政补贴、服务标准制定等，为物业养老发展提供良好的环境。

关键信息

• 人口结构变化：我国空巢老人比例超过50%，家庭照护能力下降，社会养老需求增加。
• 养老服务市场空间：根据测算，2022年我国养老服务市场潜在空间约为3万亿元，折算后社区和居家养老服务市场空间达1.94万亿元。
• 物业企业布局：重点物业公司如保利物业、绿城服务、新城悦服务等已开展养老服务试点，具备一定的经验和规模优势。
• 日本经验借鉴：日本自1970年进入老龄化社会，其介护保险制度和居家养老模式为我国提供参考，家政与个人护理服务需求增长迅速。
• 行业发展趋势：物业企业通过社区增值服务提升盈利能力和业务规模，其中养老服务是重要细分赛道，具有增长潜力。

物业+养老模式分析

服务内容

• 居家养老服务：包括生活照料、家庭服务、精神慰藉、居家适老化改造等，服务形式灵活，贴近居民需求。
• 社区养老服务：提供日间照料、短期留宿等服务，通过物业与社区的融合，提升服务可及性和效率。
• 机构养老服务：主要为长期住宿服务，但占比不高，仅占“9073”模式中的3%。

物业优势

• 成本优势：物业具备较强的资源调配能力和价格优势，有助于降低养老服务社会成本。
• 人员与服务协同性：物业已拥有大量服务人员，通过培训可快速适应养老服务需求，提高员工效能。
• 信任基础：物业作为社区“管家”，与居民关系紧密，更易获得信任，从而提高服务接受度和付费意愿。

投资建议

• 关注重点物管公司：如保利物业、绿城服务、新城悦服务等，这些企业在养老服务领域已有试点经验，具备规模和品牌优势。
• 未来增长点：随着老龄人口增长、政策支持、长护险普及和居民支付意愿提升，物业+养老模式有望成为新的增长点。

风险分析

• 投入成本回收周期长：养老服务初期投入较大，短期内难以收回成本。
• 需求不及预期：老龄化速度可能低于预期，影响养老服务市场规模。
• 品牌声誉风险：若服务质量不佳，可能影响企业声誉和市场拓展。

图表与数据

• 图1：我国人口出生率变化趋势
• 图2：联合国对我国人口增长率预测
• 图3：我国老龄化进程（60岁以上人口占比）
• 图4：我国少儿抚养比及老年抚养比
• 图5：养老服务衍生的具体服务需求
• 图6：养老服务产业链
• 图7：2020年不同规模养老企业数量占比
• 图8：2020年中国各类养老机构占比
• 图9：提供住宿的各类养老服务机构和设施数、床位数
• 图10：2005-2021年我国每千名老人的床位数
• 图11：我国养老保险制度
• 图12：我国基本养老金收支情况
• 图13：基本养老金参保人数
• 图14：2021年各国居民期望退休收入占当前收入的比例
• 图15：2021年中国居民预期退休后收入来源
• 图16：中国养老机构分类
• 图17：福寿康在中国的养老服务布局
• 图18：重点物管公司2022年合约面积
• 图19：重点物管公司2022年在管面积
• 图20：近年行业营收同比增速
• 图21：近年行业归母净利润同比增速
• 图22：近年行业毛利率变化
• 图23：近年行业归母净利润率变化
• 图24：重点物业公司基础物管业务2022年收入增速和占比
• 图25：重点物业公司2022年度分红比例和股息率
• 图26：重点物业公司社区增值业务2022年收入增速和占比
• 图27：重点物业公司2022年人均创收
• 图28：日本1970年至今的价格指数走势
• 图29：1960-2021年中国和日本65岁及以上人口占比
• 图30：1960-2021年中国和日本人口出生率
• 图31：接受介护保险服务的人数
• 图32：2020年度日本按类型分列的长期护理保险支付费用

表格数据

• 表1：中国养老机构基本情况
• 表2：2022年养老服务市场潜在空间测算
• 表3：重要物业养老政策梳理
• 表4：中国养老服务市场主要参与主体
• 表5：当前重点物管公司潜在的居家养老市场测算
• 表6：物业企业及集团内企业养老服务布局
• 表7：日本养老三大支柱
• 表8：日本的养老模式梳理
• 表9：日医学馆提供的主要产品与服务
• 表10：布鲁克代尔提供的服务类型和具体内容
• 表11：椿萱茂三类养老产品

创新之处

1. 供需分析：从供需两端分析行业现状，指出物业+养老的独特优势。
2. 日本经验借鉴：深入分析日本养老模式和制度，为我国提供参考。
3. 市场测算：测算我国养老服务市场潜在空间，指出居家养老市场增长潜力。

股价上涨催化因素

1. 政策支持：国家出台多项政策推动物业+养老模式。
2. 长护险制度：长护险试点扩大，提升养老服务支付能力。
3. 服务价格体系：服务价格逐步建立，老年人支付意愿增强。
4. 老龄化进程：老龄人口持续增长，社区居家养老需求上升。

投资观点

物业+养老模式具备竞争力，能够有效解决我国养老体系中的问题，如供给不足、需求多样、支付意愿低等。随着政策支持和市场潜力释放，物业企业有望通过养老服务实现业绩增长和盈利提升，建议关注具备养老服务经验和规模优势的物管公司。