物业管理行业深度研究报告：乘风而上，析龙头，辨未来-20210315-招商证券-42页_2mb

物业管理行业深度研究报告总结

核心内容

物业管理行业在城镇化和竣工交付周期的推动下，持续发展，呈现出向规模化、规范化、智能化转型的趋势。行业未来十年有望突破5万亿市场规模，其中住宅物业将保持主要地位，而非住宅物业和城市服务则成为新的增长点。资本红利和行业整合加快了头部企业的成长，管理能力的提升和α效应逐渐显现。

主要观点

• 行业驱动力：城镇化是长期驱动因素，而竣工交付周期和老旧小区改造是短期支撑。
• 行业空间：住宅物业存量市场已突破万亿，未来十年有望达5万亿；非住宅物业和城市服务市场潜力巨大。
• 竞争格局：行业集中度提升，头部企业具备α效应，住宅物业竞争格局相对确定，而非住宅和城市服务仍具整合空间。
• 发展趋势：住宅物业向社区增值服务平台化发展，非住宅物业和城市服务成为未来增长关键。

关键信息

• 行业规模：
  • 股票家数：149家
  • 总市值：17129亿元
  • 流通市值：15680亿元
• 行业表现：
  • 绝对表现：1m 4.3%，6m -15.4%，12m -6.6%
  • 相对表现：1m 15.7%，6m -26.6%，12m -36.8%
• 重点物业公司：
  • 碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、华润万象生活等被重点提及。
  • 碧桂园服务、金科服务、永升生活服务盈利能力突出，但需关注关联交易依赖及应收账款问题。
• 估值对比：
  • 碧桂园服务：2021年PE 29.4，PB 23.2
  • 保利物业：2021年PE 22.7，PB 3.7
  • 恒大物业：2021年PE 21.5，PB 47.9
  • 金科服务：2021年PE 35.8，PB 29.4
  • 融创服务：2021年PE 47.0，PB 6.1
  • 永升生活服务：2021年PE 41.9，PB 9.5
  • 华润万象生活：2021年PE 57.7，PB 86.7

重点物业公司分析

碧桂园服务

• 公司治理：战略聚焦住宅物业，管理层激励充分。
• 规模扩张：在管面积达3.20亿平方米，合同面积达7.46亿平方米，储备面积覆盖倍数1.3。
• 业务内涵扩张：社区增值服务收入占比达9.6%，增速显著，智能化投入提升人均管理面积。
• 盈利能力：毛利率37.2%，人工成本优势显著，低线城市布局带来盈利提升。
• 核心亮点：兼具成长性和盈利性，未来有望实现30%年均复合增长。

保利物业

• 公司治理：央企背景，管理层能力圈与公司战略契合。
• 规模扩张：在管面积达3.2亿平方米，合同面积达4.9亿平方米，公建物业成为主要增长点。
• 业务形态扩张：城市服务布局，打造“镇兴中国”服务品牌，公建项目数量和收入持续增长。
• 盈利能力：毛利率22.7%，增值业务协同效应显著，公建服务收入稳步增长。
• 核心亮点：央企背景优势，公建项目拓展潜力大，城市服务具备先发优势。

风险提示

• 盈利空间制约存量市场渗透动力
• 行业整合速度低于预期
• 物业费提价幅度及进程低于预期
• 社区增值服务发展不及预期
• 非住宅物业市场化速度低于预期
• 城市服务盈利水平低于预期

总结

物业管理行业正处于快速发展的阶段，未来十年市场规模有望突破5万亿。行业集中度提升，头部企业具备显著的α效应，尤其是碧桂园服务和保利物业在住宅和非住宅领域均有突出表现。智能化和规模效应是提升盈利能力和管理效率的关键，而城市服务则成为新的增长点。投资者需关注物业公司的盈利能力、关联交易依赖度及未来增长潜力。