20180704-东北证券-建筑装饰_全装修系列研究——不容忽视的房地产TOP市场_15页_1mb

建筑装饰行业深度报告总结

核心内容概览

本报告聚焦建筑装饰行业，尤其是全装修市场的发展趋势与房地产行业的关联性，分析房地产市场运行情况、政策环境、融资状况及行业集中度变化，旨在为投资者提供有价值的参考。

主要观点

1. 全装修市场与房地产行业紧密相关

• 全装修市场的主要需求来自于新建住房，其中以房地产开发商开发建设的商品房为主。
• 房地产新建商品房是全装修市场容量的基础。
• 全装修市场需求主要集中于TOP市场，50强房企在全装修市场中份额占比约63.8%。

2. 房地产行业运行数据超预期

• 房地产投资：2018年前5个月累计增速达10.2%，住宅投资增速为14.2%，办公和商业投资持续为负。
• 房地产新开工：2018年前5个月累计增速达10.8%，其中住宅新开工增速显著高于办公和商业。
• 房地产销售：2018年5月商品房销售面积累计同比增长2.9%，库存持续去化，销售端回暖超预期。
• 房地产土地购置：2018年前5个月土地购置面积累计增速达2.1%，土地储备充足，为未来新开工提供坚实基础。

3. 房地产行业集中度持续提升

• 集中度提升趋势多年未改，TOP房企在销售金额和销售面积上占据主导地位。
• 2014-2017年CR5/CR10/CR50/CR100的销售金额占比从11.06% / 16.92% / 31.15% / 37.78% 提升至16.93% / 24.16% / 45.79% / 55.52%。
• 销售金额集中度高于销售面积集中度，反映TOP房企的资源优势和品牌溢价能力。

4. 集中度提升的主逻辑与辅逻辑

• 主逻辑：集中度自身提升是当前房地产行业的核心趋势。
• 辅逻辑：资源及品牌溢价差异对集中度的影响在2017年有所加强。
• 集中度提升的边际范围可能在TOP101-200之间。

5. 全装修市场的发展逻辑

• TOP房企全装修比例高，背后是其强大的管理能力和人才积累。
• 全装修龙头企业如全筑股份，通过大客户战略与TOP房企建立长期合作关系，受益于房地产集中度提升带来的稳定市场需求。

关键信息

1. 棚改货币化对房地产销售的影响

• 棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用逐年增强，但实际拉动效果有限，仅为约5%。
• 实物化安置比例上升将促进新开工端的发展。

2. 房地产行业集中度提升的四个维度

• 维度一：阶层内占比：TOP房企在各阶层中占据主导地位，体现强者恒强。
• 维度二：销售金额与销售面积集中度差异：销售金额集中度高于销售面积集中度，反映TOP房企的资源优势。
• 维度三：集中度提升的范围边际：TOP100以外房企增速不及百强房企，集中度提升的边际范围可能在TOP101-200之间。
• 维度四：未来集中度：房地产开发流程的循环中，集中度提升趋势可逆性较低，未来仍将持续。

3. 全装修市场需求与TOP房企关系

• 全装修市场需求主要集中于TOP市场，TOP房企全装修比例较高，与全装修龙头形成良性互动。
• 全装修龙头企业与TOP房企的合作关系有助于其获取稳定市场需求。

4. 房地产开发资金与周转

• 房地产开发资金的流动是核心，主要包括国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款。
• 销售回款是资金周转的重要动能，带动后续土地购置与新开工。

重点公司财务数据（全筑股份）

EPS（元）

• 2017年：0.31
• 2018年预测：0.50
• 2019年预测：0.69

PE（倍）

• 2017年：22.35
• 2018年预测：13.86
• 2019年预测：10.04

行业数据概览

未来展望

• 房地产集中度：未来房地产行业仍将延续集中化趋势，TOP房企在新增土地货值集中度方面表现突出。
• 全装修市场：TOP房企全装修比例高，全装修龙头企业将受益于房地产集中度提升带来的市场增量。
• 投资建议：对于全装修龙头企业，如全筑股份，应保持乐观态度，因其与TOP房企的紧密合作和超行业增速的市场表现。

结论

本报告强调了房地产行业集中度提升的趋势，以及全装修市场与TOP房企的紧密关系。随着房地产行业集中度的持续上升，全装修龙头企业将获得更大的市场机会，未来发展前景乐观。同时，政策与融资环境的收紧对房地产销售端影响有限，但对新开工端可能带来积极影响。