开年看地产系列：三四线城市房地产市场韧性有多强-20220214-国海证券-18页_567kb

三四线城市房地产市场韧性分析总结

核心内容概述

本报告分析了2022年初三四线城市房地产市场的表现，指出其销售和土地市场持续低迷，市场分化加剧，同时探讨了未来可能的政策空间及市场支撑因素。

主要观点

1. 销售市场持续低迷

• 2021年，41个三四线城市商品房销售面积为1.5亿平方米，同比下降5%。
• 1-4月销售面积同比增速超两位数，5月回落至8.4%，6月开始转负，8-12月降速均超过-30%。
• 2022年1月，30大中三线城市商品房成交面积同比下降51.5%，除夕至初五成交面积同比下滑57.1%。
• 孝感市为例，2022年1月商品房成交1081套，同比下降26.7%。

2. 土地市场热度回落

• 2021年三四线城市国有土地使用权出让收入同比下降14.1%，2022年1月土地出让收入同比下降41.4%。
• 成交溢价率由上半年的18.0%降至下半年的6.7%，2022年1月进一步降至3.4%。
• 孝感市2021年商品房土地出让30宗，同比下降50%；成交面积104公顷，同比下降45%；总成交金额42.7亿元，同比下降19%。

3. 市场低迷因素

• 烂尾担忧：房企爆雷引发居民对期房交付的担忧，观望情绪浓厚。
• 返乡置业延迟：就地过年政策影响返乡置业需求，部分购房者推迟购房计划。
• 棚改货币化退出：2018年以后取消货币化安置政策，导致三四线城市实际购买力下降，市场热度减弱。

4. 市场支撑因素

• 四类住房需求：

  • 本地居民住房需求：包括品质升级、面积升级、婚育购房。
  • 外地务工人员置业需求：部分人选择在本地定居购房。
  • 返乡置业需求：虽然延迟，但依然强烈，且部分年轻人选择本地置业。
  • 周边乡镇购房需求：因资源改善及农村婚嫁需求带动。

• 购房能力与意愿：

  • 三四线城市房价相对较低，购房门槛低。
  • 多地调整公积金贷款政策，如提高贷款额度、降低首付比例、放宽提取条件等，降低置业门槛。
  • 地方政府“保交楼”政策逐步修复购房者信心。

5. 政策空间分析

• 放松限购：部分热点城市如环京地区、惠州、肇庆等已出现放宽限购政策的迹象。
• 放松限贷：
  • 公积金贷款政策调整，包括提高额度、降低首付比例、放宽提取条件等。
  • 商贷政策放宽，如降低利率、提高贷款额度、加快放款速度等。
• 购房补贴与打折：近20个城市出台购房补贴政策，如购房券、契税补贴、团购优惠等，以刺激市场需求。

关键信息

1. 销售数据

• 2021年全国商品房销售面积中，三四线城市占比达66%。
• 2022年1月，30大中三线城市商品房成交面积271.4万平方米，同比下降51.5%。

2. 土地市场数据

• 2021年三四线城市土地成交面积同比下降14.1%。
• 孝感市2021年土地出让30宗，同比下降50%；成交面积104公顷，同比下降45%。

3. 市场分化

• 发达城市群的三四线城市仍有人口流入，而中西部及东北等缺乏核心城市的三四线城市则面临人口净流出。
• 以黑龙江省为例，2020年较2010年人口均净流出，部分城市如绥化市、齐齐哈尔市人口减少超100万。
• 孝感市2020年较2010年人口净流出54万，市场仍未见明显好转。

4. 政策动向

• 限购放松：如燕郊、保定、惠州、肇庆等地已出现政策松动。
• 限贷调整：多数三四线城市调整公积金贷款政策，如自贡、北海、马鞍山等。
• 购房补贴：包括购房券、契税补贴、团购优惠等，如芜湖、桂林、衡阳、惠州等地已出台相关措施。

风险提示

• 政策调控、经济下行、宏观政策等超预期风险。
• 样本城市数据偏差风险。
• 市场波动风险，投资需谨慎。

结论

三四线城市房地产市场整体表现疲软，销售和土地市场均出现下滑趋势，市场分化加剧。未来政策空间可能包括放松限购、限贷及出台购房补贴等，以刺激市场需求。然而，购房者信心恢复仍需时间，人口净流出及市场去化缓慢仍是制约因素。