开年看地产系列：二线城市房地产市场韧性有多强？_17页_1mb

二线城市房地产市场韧性分析总结

核心内容

2022年开年，二线城市房地产市场展现出较强韧性，成交量和价格均有所回暖。尽管2021年下半年市场受调控收紧、按揭额度收紧、房企流动性危机等因素影响，但随着抑制因素逐步缓解，市场预期改善，需求开始释放。

主要观点

• 市场韧性显著：2021年10月成交量筑底，随后缓慢回升，2022年1月成交量同比下滑13.4%，但春节假期成交同比上涨33.5%，市场回暖明显。
• 价格温和回升：2021年9月价格达最低点，随后逐步回升。长三角地区涨幅最大，达12.9%，而其他区域涨幅较为平稳。
• 土地市场优化：2021年三轮集中供地呈现“一火、二凉、三回暖”特征，第三轮供地流拍率下降，企业拿地意愿提升。杭州、宁波、成都等城市第三轮供地成交额和溢价率显著提升。
• 改善型需求支撑市场：随着家庭结构变化和购房资格收紧，大户型、改善型住宅成为市场主流，户型面积维持在115平/套左右，供需更加匹配。
• 政策支持需求释放：政府通过放松限购、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等措施，推动购房需求逐步释放，改善市场预期。

关键信息

1. 二线城市整体韧性较强，市场回暖明显

• 2021年成交量10月筑底，年末回温。
• 2022年1月成交量616.1万平，同比下滑13.4%，降幅企稳。
• 春节假期成交量同比上涨33.5%，市场回暖显著。
• 长三角地区涨幅最高，达12.9%，环渤海地区5.3%，中西部地区1.6%，珠三角地区0.5%。

2. 土地质量、竞拍规则优化，企业拿地意愿提升

• 三轮集中供地流拍率分别为6.2%、39.9%、22.9%，第三轮复苏明显。
• 杭州第三次土拍规则优化，提升房企参拍意愿，如提高新房限价、恢复勾地政策、延长出让金缴纳周期等。
• 2021年拿地金额TOP3的房企是滨江、绿城、华润。

3. 需求没有消失，随着抑制因素消失，需求会逐步释放

• 需求释放需满足购房资格、购房能力和购房意愿三大条件。
• 购房资格受限购政策影响，部分城市对人才购房进行补贴。
• 购房能力通过降低房贷利率和公积金首付比例，提高贷款额度实现。
• 购房意愿受房企交付能力和价格预期影响，市场预期改善。

4. 供地变优、户型变大，改善需求成为后市重要支撑因素

• 优质地块供给增多，户型大、产品力优，契合后疫情时代的改善型需求。
• 2017至2020年，二线城市商品住宅销售套均面积增长较快，近两年维持在115平/套。
• 90-140平方米普通住宅批准上市和成交套数均超50%，成为主力成交户型。

风险提示

• 政策支持不及预期
• 市场超预期下行
• 样本城市数据局限

数据支持

• 图1：30个大中城市二线城市商品房成交面积及同比
• 图2：样本二线城市商品住宅成交价格
• 图3：分区域样本二线城市商品住宅成交价格（元/平）
• 图4：2017-2021杭州商品房成交套数（万套）
• 图5：2021年杭州商品住宅成交套数（套）
• 图6：2021年22城中二线城市三次集中供地流拍率
• 图7：二线城市商品住宅销售套均面积变化
• 图8：2021年部分二线城市各面积段住宅批准上市和成交套数占比

表格支持

• 表1：2021年杭州三批次土拍情况比较
• 表2：2021年杭州第三次集中供地地块详细信息
• 表3：杭州限购区现行限购政策
• 表4：长春市关于留长人才购房补贴政策
• 表5：2022年1月部分二线城市新房贷款利率和放款周期变化情况
• 表6：部分二线城市公积金政策调整
• 表7：杭州万科星潮映象府购房意向登记汇总