20220214-国海证券-开年看地产系列_三四线城市房地产市场韧性有多强_18页_608kb

三四线城市房地产市场韧性分析总结

核心内容概述

本报告分析了2022年开年三四线城市房地产市场的情况，指出市场整体低迷，销售和土地市场热度下降，同时探讨了支撑三四线房地产市场的主要需求类型及未来政策调整空间。

主要观点

1. 房地产销售持续低迷

• 整体表现：2022年1月百强房企销售金额、销售面积同比分别下降41%、44%，市场整体低迷。
• 三四线城市情况：2021年，41个三四线样本城市商品房销售面积1.5亿平方米，同比下降5%。2022年1月，30大中三线城市商品房成交面积同比下降51.5%。
• 孝感案例：2022年1月孝感市商品房成交1081套，同比下降26.7%。6月后市场明显转冷，成交量下降明显。

2. 土地市场热度回落

• 销售表现：2021年三四线城市国有土地使用权出让收入同比下降14.1%，成交溢价率由上半年18.0%降至下半年6.7%。
• 2022年1月数据：土地出让收入同比下降41.4%，溢价率降至3.4%。
• 孝感土地市场：2021年共出让30宗商品住房土地，成交面积104公顷，总成交金额42.7亿元，同比分别下降50%、45%、19%。

3. 市场低迷因素

• 烂尾担忧：房企爆雷引发居民对期房交付的担忧，叠加新媒体传播，导致新房销售快速下滑。
• 返乡置业延迟：因疫情防控政策，部分外乡就业人员返乡置业需求延迟。
• 棚改货币化退出：2018年后棚改货币化安置政策逐步退出，导致三四线城市市场热度下降，实际购买力减弱。

4. 支撑市场的主要需求

• 本地居民住房需求：
  • 住房品质升级：老城区居民改善需求显著。
  • 面积升级：三胎政策放宽，推动家庭购房需求。
  • 婚育购房：为子女配置婚前财产，减少离婚损失，规避税费。
• 外地务工人员置业需求：部分人选择在本地定居购房。
• 返乡置业需求：尽管有所延迟，但返乡置业意愿仍强，70%受访者有购房意愿。
• 周边乡镇购房需求：教育资源和医疗条件不足吸引周边居民购房。

5. 政策调整空间

• 放松限购：部分热点城市已出现放宽限购迹象，如燕郊、保定、惠州、肇庆等。
• 放松限贷：
  • 公积金政策调整：多地调整公积金贷款政策，包括降低首付比例、提高贷款额度等。
  • 商贷政策优化：降低利率、提高放款速度、调整首付比例。
• 购房补贴与折扣：近20个城市出台购房补贴政策，如购房券、契税补贴、团购折扣等。

关键信息

• 市场表现：2021年商品房成交量和价格5月见顶，之后持续下滑。
• 人口流出：三四线城市人口持续净流出，尤其是中西部和东北地区。
• 政策影响：房地产税政策、融资收紧、疫情管控等因素加剧了市场观望情绪。
• 购房门槛降低：多地调整公积金贷款政策，降低购房门槛，促进需求释放。

风险提示

• 政策调控风险：政策可能超预期收紧或放松。
• 经济下行风险：经济环境恶化可能影响购房能力与意愿。
• 宏观政策风险：宏观调控政策变化可能对市场产生较大影响。
• 数据偏差风险：样本城市数据可能与实际市场情况存在偏差。

政策建议

• 关注政策放松动向：三四线城市未来可能有更多政策放松，如限购、限贷、购房补贴等。
• 理性购房需求：市场趋于理性，购房意愿和能力提升可能成为支撑因素。
• 关注人口流动趋势：发达城市群三四线城市仍有流入，而其他地区则面临净流出压力。

数据支持

• 图表：图1-图9展示了三四线城市房地产销售和土地市场变化情况。
• 表格：表1-表5提供了具体城市的数据和政策信息。

结论

三四线城市房地产市场整体表现低迷，但仍有部分支撑因素，如本地居民改善需求、返乡置业、周边乡镇购房等。未来政策调整空间较大，包括放松限购、限贷和购房补贴等，有助于市场回暖。然而，市场分化加剧，人口净流出地区面临更大压力。需关注政策动向及经济环境变化对市场的影响。