20230416-国海证券-开年看地产系列_三四线城市房地产怎么走__21页_772kb

2023年开年三四线城市房地产市场结构性恢复

• 市场回暖与数据表现
  截至2023年3月末，30大中城市中三线城市商品房成交面积同比上升533%，成交套数同比上升387%。节后一周三线城市商品房成交面积迅速回正至73%，节后50天同比增幅达354%。

• 结构性分化
  市场复苏较好的城市类型包括：

  1. 强产业三四线城市：如东莞、中山，新房需求偏向改善化，部分城市春节周同比涨幅超50%。
  2. 卫星城市：如环京、环沪城市，承接中心城市人口外溢。
  3. 旅居型三四线城市：如三亚、西双版纳，高端需求支撑市场热度。
     普通三四线城市表现低迷，多数量价低迷，如钦州、江门同比跌幅超50%。

• 需求端因素
  本地居民住房需求升级（品质、面积、婚育需求）、返乡置业需求（受疫情影响后积累释放）、周边乡镇改善需求等多重驱动，但城镇化放缓、人口流动方向变化导致部分需求可持续性差。

• 供给端压力
  三四线城市去化周期达24个月，库存总量高位。威海、惠州等城市去化周期超30个月，荣盛龙赫花语等地项目搁置，房企资金不足或地价高企问题突出。

• 政策空间与约束
  2023年三四线城市已出台政策工具箱：

  • 行政层面：全面放开北限制或针对人才放松限购。
  • 金融层面：首套房贷款利率低于4%，首付比例下调至20%。
  • 税收杠杆：契税补贴、首次购房补贴等。
    保障性租赁住房支持力度有限，棚改货币化政策执行期已过，库存去化压力难以复制过去高峰期。

• 风险提示
  房地产超预期下行、政策解读偏差、调研局限及疫情反复等仍是主要风险点。