20170418-华创证券-房地产3月月报_投资_开工_销售超预期_三四线销售表现强悍_全年销售同比或为正_16页_642kb

房地产行业3月月报总结

核心内容

2017年1-3月，中国房地产行业在投资、开工和销售方面均表现超预期，尤其是三四线城市销售表现突出，带动全国房地产销售面积同比可能转正。同时，行业资金端持续收紧，对开发投资形成一定限制。

主要观点

1. 投资和新开工增速超预期

• 房地产开发投资：1-3月同比增长 9.1%，较1-2月扩大0.2个百分点，创2015年3月以来新高。其中，3月单月增长 9.4%，扩大0.5个百分点，连续7个月同比增长。
• 商品房新开工面积：1-3月同比增长 11.6%，扩大1.2个百分点，其中3月单月增长 13.1%，扩大2.8个百分点，连续7个月同比增长。
• 施工面积与土地购置面积：1-3月分别同比增长 3.1% 和 5.7%，增速均低于开发投资增速，显示投资增长主要来源于单价上涨。
• 全年投资增速预期：综合考虑单价增长、二三线补库存、土地供应机制及资金来源增速回落等因素，小幅上调全年房地产开发投资增速至 5%+。

2. 全国销量超预期，三四线城市表现强劲

• 全国商品房销售面积：1-3月同比增长 19.5%，收窄5.6个百分点，3月单月增长 14.7%，收窄10.4个百分点，超市场预期。
• 城市能级结构：57个主流城市住宅销售面积同比下降 5%，而其余596个城市住宅销售面积同比增长 32%，表明三四线城市为销量增长主力。
• 区域表现：东部增长 13.4%，中部增长 26.3%，西部增长 25.1%，中西部城市表现优于东部。
• 全年销量预期：预计三四线城市全年销量和价格持续向好，可能带动全国全年销量同比转正。

3. 销售回款仍是房企主要资金来源

• 资金来源：1-3月房地产开发企业资金来源同比增长 11.5%，低于2016年全年3.7个百分点，显示资金趋紧。
• 资金构成：国内贷款占比 19.3%，其他资金（定金、预收款、按揭）占比 49.9%，显示销售回款仍是主要资金来源。
• 后续影响：资金端持续收紧将限制开发投资弹性，中小企业退出、龙头持续并购趋势将继续，行业集中度将进一步提升。

关键信息

一、房地产开发数据

• 投资：1-3月同比增长 9.1%，3月单月增长 9.4%，连续7个月增长。
• 新开工：1-3月同比增长 11.6%，3月单月增长 13.1%，连续7个月增长。
• 施工面积：1-3月同比增长 3.1%，3月单月增长 3.1%。
• 土地购置面积：1-3月同比增长 5.7%，3月单月增长 5.0%。
• 竣工面积：1-3月同比增长 15.1%，3月单月增长 13.7%。
• 待售面积：3月末同比下降 6.4%，显示去库存趋势明显。

二、政策动态

• 雄安新区设立：中央决定设立河北雄安新区，作为重大民生工程和经济发展引擎。
• 限购政策升级：多地加强限购政策，如启东、句容、南昌、石家庄、青岛、成都、镇江、厦门、广州、东莞等，非户籍居民购房限制更严格，首付比例上调，限制二套房及三套房贷款。
• 土地调控：多地土地出让政策收紧，如杭州、南京、廊坊，土地成交均价下降，但三四线城市成交结构下移，导致均价下降。
• 棚改货币化：住建部强调推进棚改货币化安置，预计全年去库存面积超3.1亿平米，成为三四线城市销量增长的核心驱动力。

三、行业评级与推荐

• 推荐公司：招商蛇口、首开股份、新城控股、北京城建、保利地产、荣盛发展、华夏幸福、华侨城A。
• 评级说明：
  • 强烈推荐：招商蛇口（001979.SH）、首开股份（600376.SH）、新城控股（601155.SH）。
  • 推荐：北京城建（600266.SH）、保利地产（600048.SZ）。
  • 未评级：冠城大通（600067.SH）、光明地产（600708.SH）。

总结

整体来看，2017年1-3月房地产行业在投资、开工、销售方面均表现超预期，尤其是三四线城市销售持续强劲，带动全国销售预期转正。资金端收紧对投资形成限制，行业集中度进一步提升。政策层面，多地加强限购和土地调控，棚改货币化成为三四线城市去库存和促进销售的重要手段。分析师维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”的判断，并推荐相关房企。