开年看地产系列：一线城市房地产市场韧性有多强？-20220212-国海证券-18页_583kb

一线城市房地产市场韧性分析总结

核心内容

本报告分析了2022年开年一线城市房地产市场表现，探讨了市场韧性、供需关系及政策影响。尽管2022年1月百强房企销售金额和销售面积同比分别下降41%和44%，但一线城市的房地产市场仍展现出较强的韧性。

主要观点

• 市场韧性突出：2021年一线城市商品住宅销售面积同比增长20.8%，其中北京、上海、广州、深圳均创五年新高，且上海和深圳在2022年1月率先回暖。
• 供给端优化：2021年三轮集中供地呈现出“一火、二凉、三回暖”的趋势，第三轮供地回暖明显，北京作为唯一发布2022年第一次集中供地的城市，优化了竞买规则，提升了房企参与意愿。
• 需求端驱动因素：优质楼盘供给和贷款可得性是影响市场阶段性冷热的主要因素。北京、上海、广州、深圳的房贷利率下调，放款周期缩短，有效推动了购房需求。
• 限购政策严格且持续完善：一线城市限购政策较为严格，且不断进行政策打补丁，如限制离婚购房、赠与购房等，防止政策漏洞。
• 利率仍有下调空间：一线城市房贷利率仍存在下调空间，尤其广州的下调幅度较大，对购房意愿有显著影响。

关键信息

1. 一线城市总体韧性强，开年上海率先升温

• 2021年一线城市商品住宅销售面积4590.8万平方米，同比增长20.8%，成交均价4.1万元/平，同比增加3.9%。
• 2022年1月，北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为-17.2%、4.9%、-57.9%和67.4%，上海和深圳实现环比增长。
• 春节期间，上海新房成交面积环比增长18%，而北京、广州、深圳则出现大幅下降，上海成交面积同比增长649.3%。

2. 供给端：一线城市土地市场回暖，开年北京竞买规则优化

• 2021年三轮集中供地流拍率分别为5%、44%和6%，出让金额分别为3006.4、2074.1和1512亿元，第三轮供地回暖显著。
• 北京2022年第一次集中供地共出让18宗地块，总建筑规模约169万平方米，总起始价492亿元，部分地块设置竞高标准方案评选和现房销售环节，提升居民购房安全感。
• 上海土地市场热度最高，流拍率最低，出让金额最高，且优质地块较多。

3. 需求端：一线城市购房需求与供给和贷款可得性高度相关

• 一线城市经济实力强、配套设施完善，吸引人才购房定居，刚需长期存在。
• 优质楼盘如限竞房尾房、新型共有产权房等，因其价格优势和稀缺性，受到购房者欢迎。
• 2021年12月，一线城市房贷放款提速，最快一周放款，推动成交。
• 房贷利率下调5-30个基点，对购房意愿有显著影响，北京、上海、深圳首套和二套房贷利率同步下调。

4. 展望后市：一线城市房地产韧性强，限购限贷不会轻易放松

• 供给端土拍规则优化，提升房企吸引力，地块分布均衡，质量提升。
• 需求端限购和限贷政策未放松，且持续完善，如北京限制离异购房，上海限制赠与购房。
• 京沪落户政策有所放松，增加购房资格人群，带来购房需求。
• 首付比保持高位，二套房认定“认房又认贷”，限制购房需求释放。

5. 风险提示

• 购房政策不及预期风险
• 经济超预期下行风险
• 数据统计偏差风险

结论

一线城市房地产市场展现出较强的韧性，尽管整体市场低迷，但上海和深圳率先回暖，供给端优化和需求端政策调整推动市场稳定。限购限贷政策未放松，但京沪落户放宽带来购房需求增加。未来市场走势将取决于政策调整和利率变化，投资者需谨慎应对潜在风险。