2018年3月刊全国商品住宅市场报告_17页_1mb

全国商品住宅市场报告（2018年3月刊）总结

核心内容

2018年2月全国商品住宅市场整体呈现“量价齐跌”的趋势，受春节假期及持续的楼市调控政策影响，市场表现低迷。一线城市、二线城市及三四线城市均出现成交量和成交均价的下滑，但不同城市的表现存在差异。

主要观点

• 楼市调控持续：2018年一季度楼市调控政策从严执行，市场整体表现低迷，一线和二线城市调控政策趋同，三四线城市则因调控深入而分化加剧。
• 春节因素影响显著：春节假期导致市场交易量大幅下降，尤其在一线和二线城市，成交量缩水明显。
• 房企面临销售压力：市场持续低迷、资金兑付压力加大，房企“以价换量”的意愿增强，预计2018年二三季度可能出现“降价潮”。
• 一线城市进入“慢周转”时代：土地供应趋紧、租赁用地比例增加、地价攀升等因素影响，一线城市商品住宅供应量持续减少，库存维持在低位，市场调整期迹象明显。
• 二线城市库存逐步去化：虽然整体供应和成交表现下滑，但部分城市如杭州、南京等仍保持一定热度，库存情况相对稳定。
• 三四线城市分化加剧：部分城市如芜湖、常州成交量有所回升，但整体市场“返乡置业”热情减退，部分城市库存压力仍存，未来将面临更大调整。

关键信息

一线城市市场表现

• 成交量：2018年2月一线城市商品住宅成交量为98.53万平米，环比、同比分别下滑44%和29%，创下监测以来新低。
• 成交均价：2月一线城市成交均价为28711元/平米，环比、同比分别下降13%和10%。
• 供应量：一线城市供应量为77.04万平米，环比下滑48%，同比上升36%。
• 库存情况：一线城市累计存量为2095.81万平米，连续15个月低于2500万平米，存销比为12.13个月。

二线城市市场表现

• 成交量：2月二线城市商品住宅成交面积为820.24万平米，环比、同比分别下跌38%和5%。
• 成交均价：二线城市成交均价为13078元/平米，环比小幅下滑4%，同比上升15%。
• 供应量：二线城市供应量为543.84万平米，环比下滑48%，同比上升70%。
• 库存情况：二线城市累计存量为8755.70万平米，环比小幅下滑1%，同比下滑10%。

三四线城市市场表现

• 成交量：2月三四线城市商品住宅成交面积为315.20万平米，环比、同比分别下降23%和20%。
• 成交均价：三四线城市成交均价为8486元/平米，环比下滑6%，同比上升17%。
• 供应量：三四线城市供应量为17个城市的总体数据，部分城市如常州出现“零”供应。
• 库存情况：三四线城市累计存量为2837.16万平米，环比下滑2.74%，同比下滑6.96%。

典型城市分析

上海

• 成交量：2月成交20.36万平米，环比、同比分别下滑59%和44%。
• 成交均价：42544元/平米，环比、同比分别下跌2%和9%。
• 供应量：9.64万平米，环比下滑78%，同比下滑66%。
• 解读：上海市场表现低迷，房价同比大幅下滑，市场进入调整期。

北京

• 成交量：16.03万平米，环比、同比分别下滑41%和58%。
• 成交均价：38136元/平米，环比上涨8%，同比小幅下滑4%。
• 供应量：36.42万平米，环比上升19%，同比上升77%。
• 解读：北京成交量持续走低，但价格略有上涨，未来租赁市场发展空间较大。

南京

• 成交量：30.21万平米，环比、同比分别下滑62%和6%。
• 成交均价：21826元/平米，环比下滑18%，同比上涨10%。
• 供应量：8.57万平米，环比、同比分别下滑68%和81%。
• 解读：南京市场持续低迷，库存连续4个月下降，但未来仍有发展潜力。

杭州

• 成交量：56.76万平米，环比、同比分别下降55%和8%。
• 成交均价：27528元/平米，环比上涨2%，同比上涨36%。
• 供应量：29.92万平米，环比、同比分别下降41%和5%。
• 解读：杭州市场在春节后成交量大幅缩水，但房价仍保持增长，市场趋稳。

芜湖

• 成交量：31.88万平米，环比上涨60%，同比小幅下降7%。
• 成交均价：8824元/平米，环比上浮1%，同比大幅增长24%。
• 供应量：19.25万平米，环比下降29%，同比上涨197%。
• 解读：芜湖市场逆势放量，但同比仍呈下滑趋势，市场趋于稳定。

常州

• 成交量：39.22万平米，环比下滑10%，同比上涨40%。
• 成交均价：10132元/平米，环比上浮2%，同比上涨12%。
• 供应量：2月“零”供应。
• 解读：常州市场出现回调，成交量和价格增速放缓，市场趋稳。

市场政策回顾

• 2月3日：武汉试点刚需家庭优先选房，深化首套购房保护。
• 2月4日：
  • 杭州市长提出2018年新增租赁住房占新增商品住房总量逾30%。
  • 中央一号文件提出适度放活宅基地和农民房屋使用权。
  • 国家统计局公布我国城镇化率达58.52%。
• 2月5日：武汉将开展集体用地建租赁房试点，9月底启动建设。
• 2月6日：广州要求房企申请预售证时承诺不限制公积金购房，违者罚款1万元。
• 2月9日：河北继续执行限购、限贷等措施，推进新一轮棚改。
• 2月24日：国务院同意深圳、太原、桂林创建国家可持续发展议程创新示范区。
• 2月27日：天津4月1日启动中心城区65万户居民住房改造工作。

总体趋势与展望

• 一线城市：市场调整迹象明显，未来将进入“慢周转”时代，租赁市场和城市更新将成为主战场。
• 二线城市：市场整体趋稳，部分城市如杭州、南京等表现较为活跃，但未来增速将放缓。
• 三四线城市：分化加剧，靠近热点城市的区域仍具潜力，而盲目开发的城市将面临市场遇冷。

数据来源

• 数据来源：同策研究院
• 数据说明：商品住宅数据除有特别说明外均含保障房。