2018年4月全国商品住宅市场报告_18页_1mb

全国商品住宅市场报告总结（2018年4月刊）

一、核心内容与主要观点

1. 市场整体表现

• 一线城市：2018年3月商品住宅量价齐升，成交量为139.94万平米，环比上涨41%，同比下滑48%；成交均价为35301元/平米，环比、同比分别上涨23%、18%。
• 二线城市：供应量721.74万平米，环比上涨30%，同比下滑21%；成交量1244.96万平米，环比大幅上涨52%，同比下跌17%；成交均价13113元/平米，环比基本持平，同比上升1%。
• 三四线城市：成交量466.90万平米，环比上涨33%，同比下降7%；成交均价8547.82元/平米，环比、同比分别上涨4%、2%。

2. 市场趋势解读

• 2018年一季度全国楼市持续低迷，3月虽有回暖迹象，但“小阳春”现象不明显。
• 一线城市的“慢周转”时代即将到来，受调控、土地供应紧张、租赁用地比例上升等因素影响，市场调整迹象明显。
• 三四线城市在政策支持下仍有上涨潜力，尤其是靠近热点城市的区域，市场将进入需求释放期。
• 房企应把握一二线城市调控背景下三四线城市的周期性机会，关注“以价换量”策略的实施。

二、市场政策动态

1. 主要政策及事件

• 3月15日：武汉推出优先选房政策，满足刚需购房者。
• 3月27日：长沙实施差别化调控，优先满足首套刚需购房群体。
• 3月28日：
  • 深圳推出“三价合一”政策，打击“阴阳合同”和“高评高贷”。
  • 杭州拟出台购房摇号政策，整治“炒卖房号”现象。
• 3月30日：西安要求开发商采用公证摇号方式销售，防止违规操作。
• 3月31日：
  • 成都实行公证摇号排序选房。
  • 海南加强购房资格审查，非本地户籍限购1套。
  • 上海试运行住房租赁公共服务平台，推进租赁合同网签和备案一体化。
• 3月4日：东莞要求开发商书面承诺不拒绝公积金贷款。

2. 政策影响

• 各地政策以限售限购、摇号销售、加强资格审查为主，进一步抑制投机行为。
• 政策组合拳对市场形成持续调控压力，市场整体趋于理性。
• 租赁市场逐步成为政策重点，未来一线城市将更注重租赁住房发展。

三、典型城市分析

1. 一线城市

• 上海：3月成交量48.84万平米，环比上涨140%，同比下滑34%；成交均价45665元/平米，环比上涨7%，同比下跌4%。3月供应大幅放量，部分中高端楼盘入市，推动均价结构性上涨。
• 北京：成交量20.12万平米，环比上涨26%，同比下滑58%；成交均价35890元/平米，环比、同比分别下跌6%、4%。市场持续低迷，但整体趋于理性，租赁市场发展潜力大。
• 广州：成交量49.58万平米，环比、同比分别下滑9%、64%；成交均价17093元/平米，环比持平，同比小幅上涨5%。
• 深圳：成交量20.40万平米，环比、同比分别上涨163%、154%；成交均价54185元/平米，环比、同比分别上涨7%、1%。

2. 二线城市

• 天津：成交量环比上涨138%，成交均价14524元/平米，环比下滑12%。
• 南京：成交量34.85万平米，环比小幅提升15%，同比下滑33%；成交均价21232元/平米，环比、同比分别下滑3%、9%。
• 杭州：成交量77.22万平米，环比上涨36%，同比下滑41%；成交均价28207元/平米，环比小幅上涨2%，同比上涨39%。
• 青岛：成交量环比上涨150%，成交均价12173元/平米，环比上涨12%。政策相对温和，市场热度较高。

3. 三四线城市

• 湖州、江阴、宁德、常熟：成交量环比涨幅超100%，其中湖州涨幅最大。
• 芜湖：供应量大幅缩水，但成交量环比、同比分别提升5%、37%；成交均价8896元/平米，环比、同比分别上涨1%、24%。
• 常州：供应触底反弹，成交量环比、同比分别下滑3%、42%；成交均价9851元/平米，环比、同比均下滑3%。

四、库存情况分析

1. 一线城市

• 累计存量2066.1万平米，连续16个月低于2500万平米，接近2000万平米。
• 移动存销比为14.94个月，处于合理区间。

2. 二线城市

• 累计存量8068.86万平米，环比下跌8%，同比下滑11%。
• 移动存销比为7.14个月，处于相对合理区间。

3. 三四线城市

• 累计存量2615.36万平米，环比下滑6.72%，同比下滑8.43%。
• 同比下跌城市达13个，湖州、杭州等城市表现突出。

五、市场展望与建议

• 2018年整体仍为调控从严执行的一年，一线及强二线城市市场趋于稳定，三四线城市将面临分化。
• 一线城市将在2018年第四季度进入成交均价周期谷底，2019年2-3季度住宅销量将率先反弹，2020年2-3季度房价将随销量缓慢释放。
• 房企应把握三四线城市轮动机会，利用政策调整期进行市场布局。
• 长租公寓、租赁住房、城市更新等存量房市场将成为一线城市未来发展的主战场。