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全国商品住宅市场报告总结（2018年9月刊）

一、核心内容概述

2018年8月全国商品住宅市场呈现区域分化趋势，一线城市成交量小幅回落，但均价显著上涨；二线城市成交量稳中有升，但部分城市房价出现下跌；三四线城市成交量与均价均保持增长，但市场热度已逐渐降温，去库存接近尾声，未来增长空间有限。

二、主要观点与关键信息

1. 一线城市市场走势

• 成交量：8月一线城市商品住宅成交量为242.42万平米，环比下跌1.51%，同比上升54.18%。
• 成交均价：均价为41667元/平米，环比上升13.01%，同比上升18.72%。
• 市场特点：
  • 成交价上涨与高端楼盘入市密切相关。
  • 在“房住不炒”政策下，价格回升为短期现象，预计中短期内仍将高位盘整。
  • 典型城市表现：
    • 上海：供应与成交面积均创两年新高，均价达历史高点，主要受高端楼盘推动。
    • 北京：供应量创三年新高，成交量同比上升51.43%，均价保持稳定。
    • 深圳：供应量环比下降，但成交均价稳定。
    • 广州：供应量同比上升，成交量环比下降，均价保持小幅上涨。

2. 二线城市市场走势

• 成交量：8月二线城市商品住宅供应量为1359.85万平米，同比上涨57%，环比上涨16%；成交面积为1423.57万平米，同比上升33%，环比上升3%。
• 成交均价：均价为15001元/平米，同比上升8%，环比下跌7%。
• 市场特点：
  • 7个城市出现房价下跌，其中厦门环比跌幅近21%，为最显著。
  • 部分城市进入调整期，受政策调控影响，成交量下滑，去化周期延长。
  • 二线城市普遍实行“人才大战”政策，通过吸引人才购房促进市场增长。
  • 典型城市表现：
    • 南京：供应量大幅上升，但成交量环比下跌41.9%，均价微跌。
    • 厦门：房价出现显著回调，政策调控与库存压力是主要原因。

3. 三、四线城市市场走势

• 成交量：8月三、四线城市商品住宅成交量为495.35万平米，环比上升4.17%，同比上升48.82%。
• 成交均价：均价为12163元/平米，环比上升3.33%，同比上升39.64%。
• 市场特点：
  • 棚改货币化与去库存政策接近尾声，市场热度逐渐消退。
  • 部分城市库存量出现下降，如湛江、湖州、常熟等，而东营库存量下降显著。
  • 三四线城市未来1-2年内库存量预计走低，市场进入调整期。

三、政策动态

四、库存与市场趋势

1. 一线城市库存

• 累计存量：2272.05万平米，存销比10.14，环比上涨1%，同比上涨4%。
• 趋势分析：库存持续处于低位，市场进入“慢周转”时代，政策推动租赁住房、城市更新等存量房开发。

2. 二线城市库存

• 累计存量：9402.41万平米，环比下降0.85%，同比下降9%。
• 趋势分析：部分城市库存下降明显，受政策调控与供应收紧影响，未来库存可能进一步减少。

3. 三、四线城市库存

• 累计存量：2799.78万平米，环比增长1.76%，同比增长9.18%。
• 趋势分析：棚改接近尾声，市场热度下降，未来库存量预计逐步走低。

五、数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院
• 数据说明：
  • 除特别说明外，所有数据均包含保障房。
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥
  • 三、四线城市：惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北、宁德、泰州、常州

六、总结

2018年8月全国商品住宅市场呈现出明显的区域分化，一线城市成交价上涨，但成交量小幅回落；二线城市成交量稳中有升，但部分城市房价出现下跌；三四线城市市场热度下降，去库存接近尾声。政策调控持续加码，市场逐步回归理性，未来市场将更依赖租赁住房、城市更新等存量房开发。