2018年3月刊上海商品住宅市场报告_18页-2mb

上海商品住宅市场2018年2月总结

核心内容与主要观点

2018年2月，上海商品住宅市场整体表现低迷，成交量和供应量均大幅下降。全市商品住宅共去化20万平米，同比下滑42%，环比下跌60%；供应量为9.64万平米，环比、同比分别下降78%和66%。市场均价为42571元/平米，环比下降1%，同比下降12%。市场主要以刚需产品为主导，价格结构和户型结构均体现出市场对低总价、中小户型的需求增加。

主要数据与分析

价格结构

• 均价段：2-3万元/平米低均价段产品成交比重明显提升，占比达40%，较上月提升14个百分点；3-5万元/平米房源占比为46%，较上月下降16个百分点。
• 总价段：500万以下低总价房源占比超7成，其中200-300万元区间成交占比为36%，环比上涨10个百分点；500-800万元区间房源占比提升3个百分点，800-1000万元区间持平，1000万元以上房源占比上涨1个百分点。

户型结构

• 户型占比：90-120平米户型占比41%，环比上涨4个百分点；90平米以下小户型占比30%，环比下滑8个百分点；200平米以上户型占比上涨3个百分点。
• 主力户型：90-120平米户型仍为市场主力，中小户型潜力依旧，适合自住型购房者。

位置分布结构

• 环线分布：郊环外成交占比达52%，外郊环和郊环外合计占比92%；内环内成交占比1%，内外环占比1%，外环外占比19%。
• 区域板块：嘉定区以3.86万平米成交面积位居第一，崇明县、青浦区紧随其后；嘉定主城区、长兴岛、青浦新城成为热门板块。

物业类型结构

• 公寓市场：供应和成交量均大幅下滑，供应量8.62万平米，环比、同比分别下降78%和64%；成交量16.6万平米，环比、同比分别下降62%和45%；成交均价41933元/平米，环比微涨1%，同比下降15%。
• 别墅市场：供应量1.38万平米，环比、同比分别下降78%和75%；成交量3.41万平米，环比、同比分别下降39%和24%；成交均价45678元/平米，环比下降16%，同比下降14%。崇明市场供需两旺，成为别墅成交主力。

关键信息

• 市场趋势：春节假期影响明显，成交量创历史最低，市场整体进入淡季。
• 供应结构：供应主要集中在郊区，特别是崇明、嘉定、青浦等区域，项目以低总价、中小户型为主，迎合刚需市场。
• 价格变化：受限价政策和供应结构影响，整体价格持续走低，尤其是中高端项目，部分项目因政策限制推迟入市。
• 库存情况：2月全市商品住宅存量为479.61万平米，存销比上升至12.48个月，去化周期仍处于合理区间，但未来二三季度可能因供应增加而上升至15个月以上，存在去库存压力。
• 政策影响：2018年楼市调控政策继续从严执行，政策节点如三中全会、两会等将对市场保持稳定影响。

项目表现

• 2月成交TOP10项目：
  • 泰禾大城小院（长兴岛）：成交248套，均价27965元/平米，面积25059平米。
  • 金隅大成郡（嘉定主城区）：成交181套，均价28136元/平米，面积16734平米。
  • 盛世荟庭（惠南）：成交97套，均价30421元/平米，面积9757平米。
  • 崇明三湘森林海尚（陈家镇）：成交35套，均价27013元/平米，面积7118平米。
  • 华谊逸品澜湾（南翔）：成交54套，均价46042元/平米，面积4999平米。
  • VCITY（马桥）：成交47套，均价45235元/平米，面积4384平米。
  • 象屿上海年华（新桥）：成交43套，均价45517元/平米，面积3848平米。
  • 万科安亭新镇（安亭汽车城）：成交32套，均价31104元/平米，面积3755平米。
  • 路劲·佘山院子（松江新城）：成交37套，均价38646元/平米，面积3040平米。
  • 崧泽华城融悦四季苑（青浦新城）：成交27套，均价39687元/平米，面积2695平米。

总结

2018年2月上海商品住宅市场受春节影响及政策调控影响，整体成交量与供应量大幅下滑，价格持续走低，市场以刚需产品为主导，低总价、中小户型产品表现突出。郊环外成为成交主力区域，嘉定区表现最佳，崇明区因低总价别墅产品而备受青睐。未来随着供应高峰来临，市场将面临更大的去库存压力。