2018年3月刊上海商品住宅市场报告_16页_1mb

上海商品住宅市场总结（2018年2月）

核心数据及观点

2018年2月，上海商品住宅市场整体表现低迷，共去化20万平米，同比去年下降42%，环比上月下跌60%。供应量也大幅减少，仅推出9.64万平米，环比、同比分别下降78%和66%。商品住宅均价为42571元/平米，环比下降1%，同比下降12%。市场以刚需产品为主导，低总价房源成交占比超7成，中小户型仍是成交主力。

主要观点与关键信息

1. 成交结构分析

• 价格结构：

  • 2-3万元/平米低均价段产品成交比重显著提升，占比达40%，环比上涨14个百分点。
  • 3-5万元/平米房源占比为46%，环比下降16个百分点。
  • 5万元/平米以下房源成交占比达8成以上，显示市场以刚需为主。

• 总价结构：

  • 200-300万元低总价段成交占比为36%，环比提升10个百分点。
  • 500万以上高总价房源占比小幅回调，显示刚需产品对市场影响更大。

• 户型结构：

  • 90-120平米户型占比41%，环比上涨4个百分点。
  • 90平米以下小户型占比30%，环比下滑8个百分点。
  • 200平米以上超大户型占比上涨3个百分点，显示市场对中小户型需求增加。

2. 区域分布结构

• 环线结构：

  • 郊环外成交占比达52%，成为主力区域。
  • 外郊环与郊环外合计占比达92%，显示市场进一步向郊区扩散。

• 区域板块结构：

  • 嘉定区以3.86万平米成交面积位居首位。
  • 崇明县与青浦区紧随其后，分别成交3.30万平米和2.77万平米。
  • 郊区新城成为成交主力区域，特别是崇明长兴岛的泰禾大城小院表现突出。

3. 物业类型分析

• 公寓市场：

  • 供应量为8.62万平米，环比、同比分别下降78%和64%。
  • 成交量为16.6万平米，环比、同比分别下降62%和45%。
  • 成交均价为41933元/平米，环比上涨1%，同比下降15%。
  • TOP10项目均价均在5万元/平米以下，显示市场以刚需为主。

• 别墅市场：

  • 供应量为1.38万平米，环比、同比分别下降78%和75%。
  • 成交量为3.41万平米，环比、同比分别下降39%和24%。
  • 成交均价为45678元/平米，环比下降16%，同比上升14%。
  • 崇明陈家镇的崇明三湘森林海尚成交面积达7118平米，成为本月别墅成交冠军。

4. 存量分析

• 可售余量：

  • 2月全市商品住宅存量为479.61万平米，环比基本持平，同比下滑26%。
  • 内环内、内外环、外环外分别占全市存量的8%、19%和72%，结构与上月基本一致。

• 去化周期：

  • 当前存销比为12.48个月，处于相对合理区间。
  • 预计随着交易量持续走低和预售许可证加快审批，2018年二三季度去化周期可能回升至15个月以上，存在去库存压力。

重点项目开盘情况

市场展望

• 受春节假期影响，2月市场成交量降至自2012年以来的历史最低水平。
• 供应端受政策调控影响，供应结构向郊区倾斜，导致价格进一步下滑。
• 随着3月“两会”召开，预计市场将迎来供应高峰，成交量有望回升。
• 高价地项目可能在二季度集中入市，对市场价格产生一定影响。

数据来源与免责声明

• 数据来源：数联天下
• 报告执笔人：同策研究院研究员 宋雪梅
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