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全国商品住宅市场报告（2018年4月刊）总结

一、核心内容概述

2018年3月全国商品住宅市场整体呈现“U”形回升趋势，一线城市量价齐升，二线城市成交量大幅上涨，而三、四线城市则表现相对平稳。市场整体仍受调控政策和春节假期影响，房价涨幅趋缓，成交量波动较大。报告指出，2018年房地产市场仍处于调控从严阶段，一线及强二线城市市场趋于理性，而三四线城市则有望在后期迎来需求释放和价格上升的机遇。

二、主要观点与关键信息

1. 一线城市市场表现

• 成交量：2018年3月一线城市商品住宅成交量为139.94万平米，环比上涨41%，同比下滑48%。
• 成交均价：均价为35301元/平米，环比上涨23%，同比上涨18%。
• 供应量：3月供应量为125.04万平米，环比上涨62%，同比下滑29%。
• 城市差异：
  • 上海：成交量环比上涨140%，均价上涨7%。
  • 北京：成交量环比上涨26%，均价环比、同比双降。
  • 广州：成交量创历史最低，环比、同比均下滑。
  • 深圳：成交量环比、同比大幅上涨。
• 市场趋势：一线城市已全面进入“慢周转”时代，未来政策收紧、地价上涨、租赁市场发展将主导市场走向。

2. 二线城市市场表现

• 成交量：3月二线城市成交面积为1244.96万平米，环比上涨52%，同比下跌17%。
• 成交均价：均价为13113元/平米，环比持平，同比上涨1%。
• 城市差异：
  • 青岛、天津：成交量环比涨幅超100%，成为市场亮点。
  • 南京：成交量环比小幅提升，但价格环比、同比均下滑。
  • 杭州：价格持续上涨，但增速放缓。
• 库存情况：二线城市库存同比下滑11%，环比大跌8%。其中，武汉去库存效果最明显。
• 市场趋势：二线城市在调控下表现趋同，部分城市如青岛、杭州仍具上涨潜力，而南京等城市则面临调整压力。

3. 三、四线城市市场表现

• 成交量：3月三四线城市成交面积为466.90万平米，环比上涨33%，同比下降7%。
• 成交均价：均价为8547.82元/平米，环比、同比分别上涨4%和2%。
• 城市差异：
  • 芜湖：供应大幅缩水，但成交量环比、同比均小幅提升，价格稳定。
  • 常州：供应触底反弹，成交量小幅下滑，房价趋稳。
• 库存情况：三四线城市库存同比下滑8.43%，其中宁德同比下滑51%，湖州同比上涨83%。
• 市场趋势：三四线城市仍是市场领涨主力，政策收紧下，部分具备产业支撑和靠近热点城市的三四线城市仍有较大发展潜力，而缺乏产业基础的地区则可能遇冷。

三、政策动态

2018年3月全国多地出台房地产调控政策，主要包括：

• 武汉：优先满足刚需购房者。
• 长沙：实施差别化调控，优先满足首套刚需购房群体。
• 深圳：推行“三价合一”政策，打击“阴阳合同”和“高评高贷”。
• 杭州：推行商品住房销售公开摇号制度。
• 西安：要求开发商不得拒绝公积金贷款。
• 成都：实施公证摇号选房，支持刚需家庭。
• 海南：加强购房资格审查，非本地户籍限购一套房。

这些政策表明，政府正通过调控手段进一步遏制投机行为，促进市场健康发展。

四、市场周期预测

• 一线城市：预计2018年第四季度将进入成交均价周期谷底，2019年2-3季度销量率先反弹，2020年2-3季度房价随销量缓慢释放。
• 三四线城市：房价轮动机会将在2020年1-2季度显现，目前仍具跑量空间。
• 整体趋势：市场整体处于调整期，房企需关注政策周期、资金压力和市场供需变化，以价换量趋势或将延续至二季度。

五、总结

2018年3月全国房地产市场在政策调控和春节因素影响下，呈现区域分化趋势。一线城市量价齐升，但市场整体仍偏低迷；二线城市成交量大幅上涨，但价格波动明显；三四线城市则保持稳定增长，具备较大的市场潜力。未来，随着调控政策的持续执行，一线及强二线城市市场将更加理性，而三四线城市则可能迎来新的发展机遇。房企需把握市场周期变化，灵活调整策略，以应对不断变化的市场环境。