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全国商品住宅市场报告总结（2018年3月刊）

一、核心内容概览

2018年2月全国商品住宅市场整体呈现“量价齐跌”趋势，受春节假期及持续的楼市调控政策影响，市场表现低迷。一线、二线、三、四线城市均出现成交量和价格的下滑，但不同城市的表现和库存变化存在差异。报告指出，2018年一季度楼市调控政策从严执行，市场进入调整期，预计二季度将出现“降价潮”以促进销售。

二、市场政策篇

2018年2月，全国房地产市场迎来多项政策调整，主要集中在以下几个方面：

• 武汉试点刚需家庭优先选房，并计划开展集体用地建租赁房试点，预计9月底启动建设。
• 杭州提出2018年新增租赁住房占新增商品住房总量的30%以上，推动租赁市场发展。
• 中央一号文件提出适度放活宅基地和农民房屋使用权，但严格禁止建设别墅大院和私人会馆。
• 国家统计局公布2017年末我国城镇化率为58.52%，较上年提高1.17个百分点。
• 广州规定房企申请预售证时需承诺不限制公积金购房，违者将被罚款。
• 河北继续执行限购、限贷等措施，推进新一轮棚改。
• 国务院同意深圳、太原、桂林创建国家可持续发展议程创新示范区，推动城市可持续发展。

三、商品住宅市场篇

（一）一线城市

1. 供求走势

• 成交量：2018年2月一线城市商品住宅成交量不足100万平米，创下监测数据新低。
• 成交均价：2月北上广深四城成交均价为28711元/平米，环比、同比分别下降13%和10%。
• 供应量：四城供应继续锐减，推出77.04万平米房源，环比下滑48%，同比上升36%。
• 城市表现：
  • 北京：成交量16.03万平米，环比、同比分别下滑41%和58%；成交均价38136元/平米，环比上涨8%。
  • 上海：成交量20.36万平米，环比、同比分别下滑59%和44%；成交均价42544元/平米，环比下跌2%。
  • 深圳：成交量7.77万平米，环比、同比分别下滑72%和5%；成交均价54191元/平米，环比持平。
  • 广州：成交量54.37万平米，环比、同比分别下滑24%和3%；成交均价17112元/平米，环比上涨6%。

2. 库存量走势

• 累计存量：4城累计存量连续15个月低于2500万平米，截至2月底为2095.81万平米，环比下滑2%，同比下滑9个百分点。
• 城市表现：
  • 北京存量616.59万平米，同比下滑4%。
  • 上海存量479.36万平米，同比下滑26%。
  • 广州存量732.55万平米，同比下滑12%。
  • 深圳存量267.31万平米，同比下滑25%。
• 趋势解读：一线城市土地供应趋紧，租赁用地比例增加，地价攀升，市场进入“慢周转”时代，未来租赁市场和城市更新将成为主战场。

（二）二线城市

1. 供求走势

• 供应量：2月供应543.84万平米，环比下滑48%，同比上涨70%。
• 成交量：820.24万平米，环比、同比分别下跌38%和5%。
• 成交均价：13078元/平米，环比小幅下滑4%，同比上升15%。
• 城市表现：
  • 南京：成交量30.21万平米，环比、同比分别下滑62%和6%；成交均价21826元/平米，环比下滑18%。
  • 杭州：成交量56.76万平米，环比、同比分别下滑55%和8%；成交均价27528元/平米，环比上涨2%，同比上涨36%。
  • 天津：成交量环比上涨15%，成交均价16531元/平米，环比上涨15%。

2. 库存量走势

• 累计存量：15个二线城市商品住宅存量为8755.70万平米，环比小幅下滑1%，同比下滑10%。
• 城市表现：
  • 杭州：存量同比下滑53%。
  • 成都：存量同比下滑32%。
  • 西安：存量同比下滑48%。
• 趋势解读：二线城市供应量趋紧，去库存压力有所缓解，但部分城市库存同比大幅下降，未来市场调整趋势明显。

（三）三、四线城市

1. 供求走势

• 成交量：2月17个三四线城市商品住宅成交量为315.20万平米，环比、同比分别下降23%和20%。
• 成交均价：1月三四线城市成交均价为8486元/平米，环比下滑6%，同比上升17%。
• 城市表现：
  • 芜湖：成交量环比提升60%，同比小幅下调7%；成交均价8824元/平米，环比上浮1%，同比大幅增长24%。
  • 常州：成交量39.22万平米，环比、同比分别下滑10%和40%；成交均价10132元/平米，环比上浮2%，同比上涨12%。

2. 库存量走势

• 累计存量：17个三四线城市商品住宅存量为2837.16万平米，环比下滑2.74%，同比下滑6.96%。
• 城市表现：
  • 常熟：存量同比下滑60%。
  • 湖州：存量同比上升103%。
  • 九江：存量同比持平。
• 趋势解读：三四线城市库存压力逐步减小，但受调控政策影响，部分城市成交量和价格出现明显回调，市场分化加剧。具备产业支撑和靠近热点城市的三四线城市仍具发展潜力。

四、主要观点与关键信息

主要观点

1. 整体市场低迷：2018年2月全国商品住宅市场整体呈现“量价齐跌”趋势，成交量和价格均出现下滑。
2. 一线城市表现最弱：一线城市成交量创历史新低，市场进入“慢周转”时代，未来租赁市场和城市更新将成为重点。
3. 二线城市分化明显：部分核心二线城市如南京、杭州成交量大幅下滑，但天津等城市表现相对较好，市场调整趋势明显。
4. 三四线城市分化加剧：部分城市如芜湖、湖州成交量和价格表现稳定，而常熟等城市库存同比大幅下降，市场回调迹象显现。
5. 政策影响显著：2018年“两会”期间楼市调控政策不会松动，预计春节后将出现“降价潮”以促进销售。

关键信息

• 成交量：一线城市2月成交量98.53万平米，二线城市820.24万平米，三四线城市315.20万平米。
• 成交均价：一线城市28711元/平米，二线城市13078元/平米，三四线城市8486元/平米。
• 库存情况：一线城市存量连续15个月低于2500万平米，二线城市库存同比下滑10%，三四线城市库存同比下滑6.96%。
• 政策导向：政策强调租赁市场发展、土地供应收紧、调控政策持续，推动市场向稳定、理性方向发展。

五、结论

2018年2月全国商品住宅市场整体进入调整期，一线城市受政策和市场因素影响最深，成交量和价格均大幅下滑；二线城市表现分化，部分核心城市受调控影响明显，成交量和价格回调；三四线城市库存压力减小，但市场热度减退，分化加剧。整体来看，2018年楼市调控政策持续，市场趋于稳定，房企需通过“降价”手段促进销售，市场调整趋势将更加明显。