2017年10月全国商品住宅市场报告_27页-1mb

全国商品住宅市场报告（2017年10月刊）总结

一、报告摘要（核心数据及观点）

在2017年9月，全国商品住宅市场在严厉调控政策下整体降温。数据显示：

• 一线城市：北上广深四城商品住宅成交量为172.60万平米，环比上扬10%，但同比大幅下滑53%。成交均价为36307元/平米，环比、同比分别上扬3%、9%。供应量为194.05万平米，环比下滑6%，同比下滑44%。
• 二线城市：15个监测城市9月商品住宅供应量为1369.88万平米，环比上扬63%，同比上扬1%。成交量为1131.57万平米，环比上扬7%，同比下滑42%。成交均价为15170元/平米，环比上扬1%，同比上扬19%。
• 三、四线城市：16个监测城市9月成交量为298.11万平米，环比上扬2%，同比下滑44%。成交均价为8767元/平米，环比、同比分别上扬5%、27%。

整体来看，全国楼市“金九”行情全面缩水，市场降温明显。四季度成交不太可能出现回暖，年底信贷额度偏紧将对交易形成制约。预计出台调控加码政策的城市10月成交将明显缩水，四季度交易量可能出现快速下滑。开发商资金回笼压力增大，楼市可能会出现“以价换量”现象。

二、市场政策篇

主要政策及事件

三、商品住宅市场篇

（一）一线城市

1、供求走势

• 成交量：9月为172.60万平米，环比上扬10%，同比下滑53%。
• 成交均价：为36307元/平米，环比、同比分别上扬3%、9%。
• 供应量：为194.05万平米，环比下滑6%，同比下滑44%。
• 存销比：为14.34个月，其中北京、深圳存销比大于15个月，房价面临下跌风险。

2、典型城市分析

• 上海：
  • 9月成交量为53.08万平米，环比上扬17%，同比下滑近50%。
  • 成交均价为45764元/平米，环比下滑7%，同比上扬2%。
  • 存量为538.47万平米，环比下滑4%，同比下滑22%。
  • 存销比为9.76个月，处于合理范围。
• 北京：
  • 9月成交量为34.64万平米，环比上扬1%，同比下滑63%。
  • 成交均价为37222元/平米，环比、同比分别上扬2%、4%。
  • 存量为644.87万平米，环比上扬7%，同比下滑21%。
  • 存销比为17.54个月，房价有下跌可能。

3、解读

• “金九”行情缩水，市场降温明显。
• 四季度成交难现回暖，年底信贷额度偏紧，交易可能小幅回落。
• 调控政策持续高压，部分城市将出台加码政策，影响市场预期。
• 开发商资金压力增大，可能采取“以价换量”策略。

（二）二线城市

1、供求走势

• 供应量：1369.88万平米，环比上扬63%，同比上扬1%。
• 成交量：1131.57万平米，环比上扬7%，同比下滑42%。
• 成交均价：15170元/平米，环比上扬1%，同比上扬19%。
• 存销比：升至7.60个月，连续13个月低于一线城市。

2、典型城市分析

• 南京：
  • 9月成交量为77.36万平米，环比上扬108%，同比下滑48%。
  • 成交均价为27431元/平米，环比、同比分别上扬18%、22%。
  • 存量为260.18万平米，环比下滑5%，同比上扬4%。
  • 存销比为4.05个月，仍处于“房荒”状态。
• 武汉：
  • 9月成交量为169.86万平米，环比上扬6%，同比下滑15%。
  • 成交均价为9326元/平米，环比持平，同比下滑3%。
  • 存量为809.65万平米，环比上扬22%，同比下滑23%。
  • 存销比为4.76个月，低于合理区间。

3、解读

• 供应量上升，但成交量仍受政策影响。
• 部分城市“以价换量”趋势明显。
• 土地供应增加成为稳定楼市的重要手段。
• 部分城市仍处于“房荒”状态，需进一步调控。

（三）三、四线城市

1、供求走势

• 成交量：298.11万平米，环比上扬2%，同比下滑44%。
• 成交均价：8767元/平米，环比、同比分别上扬5%、27%。
• 存销比：8.87个月，处于合理区间。

2、典型城市分析

• 常州：
  • 9月成交量为26.13万平米，环比、同比分别下滑16%、72%。
  • 成交均价为11410元/平米，环比下滑3%，同比上扬51%。
  • 新房源入市面积为38.64万平米，环比上扬20%，同比下滑15%。
• 徐州：
  • 9月成交量为83.83万平米，环比上扬16%，同比下滑27%。
  • 成交均价为7798元/平米，环比、同比分别上扬22%、38%。
  • 新房源入市面积为27.65万平米，环比、同比上扬90%、7%。

3、解读

• 三四线城市去库存顺利，价格再创新高。
• 部分城市如常州、徐州，调控效果显现，成交量下滑但均价持续走高。
• 三四线城市成为新一轮楼市热点，部分城市政策宽松，吸引外溢需求。
• 随着一二线城市限购限贷，三四线城市成交量逐步回升，但部分城市仍需进一步调控。

四、总结

核心内容

• 全国楼市在2017年9月全面降温，一线城市降温最明显，二线城市次之，三四线城市有所回升。
• 一线城市存销比偏高，房价面临下跌风险，二线城市存销比仍处于合理区间，但部分城市“房荒”严重。
• 三四线城市去库存顺利，部分城市房价持续走高。
• 政策调控趋严，信贷收紧，市场预期不明朗，开发商资金压力增大，可能采取“以价换量”策略。
• 部分城市如成都、广州、长沙、南宁、南昌、武汉、西安等出台调控政策，进一步规范市场秩序。

主要观点

• 限购、限贷、限售等政策对市场降温效果明显。
• 四季度成交难现回暖，年底信贷额度偏紧，交易可能进一步回落。
• 三四线城市成为新的楼市热点，部分城市出现“火”的状况。
• 土地供应增加成为稳定楼市的重要手段，部分城市采取“撤县并区”等措施扩大土地供给。
• 政策持续高压，市场调整周期可能持续至明年上半年。

关键信息

• 一线城市存销比大于15个月，房价面临下跌可能。
• 二线城市存销比升至7.60个月，部分城市仍处于“房荒”状态。
• 三四线城市去库存顺利，价格再创新高。
• 各城市出台多项调控政策，包括限购、限售、限价、加强贷款管理等。
• 信贷收紧、政策加码、开发商资金压力，可能导致“以价换量”现象。
• 未来政策可能继续从严，楼市调整期可能持续至明年上半年。