20181022-川财证券-新城控股-601155.SH-住宅+商业双轮驱动_彰显高成长典范_26页_3mb

新城控股（601155）详细总结

核心内容概览

新城控股是一家以住宅地产和商业地产双核驱动发展的房地产企业，自1996年成立以来，通过不断扩张和优化战略布局，实现了销售和业绩的快速增长。公司始终坚持“无周期拿地”策略，同时在融资和运营方面展现出较强的优势，成为行业内的领先企业之一。

主要观点

• 销售迈入第一梯队：2017年新城控股完成销售额1264.72亿元，同比增长94.39%，排名克尔瑞百强房企第十三位；2018年上半年销售额达到953.11亿元，同比增长94.17%，完成全年目标的53%，排名进入前八，正式迈入销售第一梯队。
• 双轮驱动模式：公司以住宅和商业双轮驱动，住宅方面形成“1+3”战略布局，商业方面通过吾悦广场品牌实现全国扩张，2017年吾悦广场新增12座，全年租金及管理费收入达10.20亿元，2018年计划开业18座，租金收入目标突破20亿元。
• 多元化拿地与高土储：2018年上半年公司总土储超8600万平方米，可售货值达3000多亿元，保证未来3-4年发展。公司通过多种拿地方式降低地价成本，如商业综合体形式拿地平均楼面地价仅为2243元/平方米，远低于纯住宅形式。
• 高周转模式：公司持续保持高周转能力，2012-2016年存货周转率长期保持在0.5以上，2017年为0.45，2018年上半年为0.51，显示出良好的运营效率。
• 首次覆盖给予“增持”评级：基于公司良好的业绩表现和增长预期，首次覆盖给予“增持”评级，预计2018-2020年主营业务收入分别为628.31亿元、891.41亿元和1283.27亿元，净利润分别为96.93亿元、131.67亿元和160.08亿元，EPS分别为4.29元、5.83元和7.09元，未来业绩增长可期。
• 风险提示：包括国内房贷政策收紧、商业板块扩展不及预期以及国内经济持续走弱等。

关键信息

销售业绩

• 2017年销售额：1264.72亿元，同比增长94.39%，位列克尔瑞百强房企第十三位。
• 2018年上半年销售额：953.11亿元，同比增长94.17%，完成全年1800亿目标的53%，排名进入前八。
• 2018年销售目标：1800亿元，预计全年销售额将超过该目标。
• 销售结构：2018年上半年住宅商品房销售额占比84.55%，商业商品房销售额占比8.62%，合计占全国商品房销售额的93.17%。

土地储备与拿地策略

• 2018年上半年总土储：8600万平方米，可售货值达3000多亿元。
• 2017年新增土储：3392.8万平方米，平均楼面地价为3175元/平方米。
• 拿地方式：2017年通过招拍挂方式拿地占比49%，通过并购和合作方式拿地分别占比29%和22%，其中商业综合体形式拿地成本最低。
• 土储区域分布：长三角地区占53%，中西部占28%，环渤海占14%，珠三角占5%。
• 城市能级分布：一、二线城市土储占比49%，三、四线城市土储占比51%，分布较为均衡。

融资与运营

• 2017年融资成本：5.32%，较2016年下降0.17个百分点。
• 2018年上半年融资成本：6.5%，整体融资成本约为6%。
• 融资渠道：公司通过多种融资方式，包括中期票据、PPN、美元债券、ABN等，融资总额增长显著，为公司扩张提供了坚实的资金支持。
• 财务指标：2017年总资产1835.27亿元，净资产206.24亿元，资产负债率85.8%。

商业地产发展

• 吾悦广场：2017年开业68座，全年租金及管理费收入10.20亿元，2018年计划新增18座，全年租金收入目标突破20亿元。
• 商业与住宅协同：吾悦广场的商业综合体在销售过程中为住宅开发业务提供助力，提升销售溢价和品牌效应。

住宅地产发展

• 产品线：形成四大产品线：“幸福启航”、“幸福乐居”、“幸福圆梦”、“幸福尊享”。
• 市场份额：公司在常州地区商品房销售份额由2016年的7.50%上升至2017年的11.16%，排名蝉联第一。
• 销售区域：在全国27个城市布局，其中南京、苏州和镇江是住宅销售的主要贡献城市。

财务预测与估值

财务比率

结论

新城控股凭借“住宅+商业”双轮驱动模式、多元化的拿地策略以及高效的运营能力，实现了销售和业绩的快速成长。公司股权稳定，融资渠道畅通，具备良好的增长潜力和盈利能力，因此被给予“增持”评级。然而，公司也面临一定的风险，包括房贷政策收紧、商业板块扩展不及预期以及宏观经济环境变化等。总体而言，新城控股在房地产行业具备较强的竞争力，未来几年业绩有望继续保持高增长。