20200225-亿翰智库-新城控股-601155.SH-两次黑天鹅_新城控股何以屹立不倒__19页_1mb

新城控股总结

核心内容

新城控股作为房地产行业的代表企业之一，自2016年起实现了销售业绩的快速成长，2019年销售金额达到2708亿元，同比增长22%，稳居行业TOP10。尽管在销售端表现强劲，但企业在资金端面临一定压力，尤其是在2019年遭遇黑天鹅事件后，其现金流紧张问题更加突出。2020年疫情再次带来挑战，但新城控股仍展现出较强的抗压能力。

主要观点

1. 销售业绩突出：新城控股的销售增速在行业内表现优异，2016-2018年分别达到104%、94%、75%，2019年虽增速放缓，但仍保持22%的同比增长，位列行业第8位。
2. 区域布局集中：新城控股的业绩主要来源于长三角区域，2019年销售贡献占比仍较高，但全国化布局仍需加强。
3. 现金流紧张原因：新城控股的现金流问题主要源于高投资、低回款率及高融资成本。
4. 应对黑天鹅事件：新城控股通过多种措施（如股权及债权转让、股票期权激励计划）有效应对了2019年的危机。
5. 2020年挑战在去化：疫情对销售的短期冲击可控，但企业真正面临的挑战是遗留货值的去化，尤其是三四线城市的项目。

关键信息

1. 销售业绩增长

• 2016年-2018年销售增速分别为104%、94%、75%。
• 2019年合约销售金额约2708亿元，同比增长22%，合约销售面积约2432万平米，同比增长34%。
• 2019年TOP10房企销售业绩门槛值为2425亿元，新城控股稳居行业TOP10。

2. 区域布局情况

• 2015年主要城市包括上海、南京、苏州、杭州、常州，其中常州、苏州、南京销售业绩均超50亿元。
• 2016年苏州销售业绩突破百亿。
• 2018年常州、苏州销售业绩接近200亿，分别为191亿、172亿。
• 2019年销售业绩主要来源于长三角，其次为环渤海，其他区域贡献较低。

3. 现金流紧张原因

• 投资力度大：2015-2018年投销比均在240%以上，2017年达365%，土地储备总量增长迅速。
• 回款不理想：2016-2018年回款率维持在50%以下，2019年H1回款率为56%，远低于世茂房地产等企业的回款水平。
• 融资成本高：2019年H1新城控股加权平均融资成本为6.48%，高于华润置地、龙湖集团、世茂房地产等企业。
• 负债结构复杂：新城控股的净负债率在2019年6月末为65.67%，长期股权投资占比提高，存在权益稀释风险。

4. 应对措施与成效

• 自救措施：2019年通过转让项目公司股权和债权获得资金约100亿元，实施股票期权激励计划，稳定核心团队。
• 融资恢复：2020年1月，新城控股发布公告，中诚信证评将其撤出信用评级观察名单，融资渠道逐步恢复。

5. 2020年挑战

• 销售韧性：2020年1月销售金额与销售面积同比增速分别为2%、9%，逆势增长。
• 去化难题：2019年遗留货值约1458亿元，其中三四线城市占比约61.44%，去化难度较大。
• 货值结构优化：建议新城控股适时补充土地储备，优化货值结构，提升去化效率。

结论

新城控股在销售端表现强劲，是行业内的“黑马”企业，但在资金端仍面临一定压力。尽管连遭两次黑天鹅事件冲击，企业通过多种措施成功化解危机。2020年疫情虽带来短期挑战，但企业销售能力依然强劲。真正的考验在于如何有效去化遗留货值，尤其是三四线城市项目，这对新城控股的可持续发展至关重要。