20171207-山西证券-新城控股-601155.SH-双轮驱动高增长_商业地产再提速_17页_1mb

新城控股调研报告总结

核心内容

新城控股是一家成立于1993年的综合性地产集团，总部位于江苏常州，业务涵盖住宅地产、商业地产、金融、养老、教育等多个领域。2015年，公司通过换股吸收合并B股在A股上市，成为国内首家B转A的民营房地产上市公司。截至2017年11月，公司已进入国内67个大中城市，累计开发项目超过200个，业务布局广泛。

主要观点

• 双轮驱动模式：新城控股通过住宅与商业地产协同发展，实现了快速增长。住宅销售为商业地产开发提供资金支持，而商业地产运营又反过来提升住宅品质和销售业绩。
• 精准拿地：公司土地成本较低，且在土地获取方面节奏把握良好，通过“1+3”战略布局，优先布局经济强、人口净流入的一线和二线城市。
• 多元化融资：回归A股后，公司积极利用资本市场，通过债券融资和非公开发行股票等方式获得大量资金支持，2016年至2017年7月通过债券融资总额达145亿元。
• 高增长潜力：2017年1-11月销售额突破1000亿元，预计全年销售额将达1200亿元，销售面积约900万平方米。土地储备充足，可支持3年以上开发。
• 投资评级：基于公司未来两年的高成长性和当前较低的估值水平，分析师给予“买入”评级。

关键信息

市场表现

• 2017年12月6日收盘价为25.71元/股
• 6个月内目标价为31.8元
• 一年内最高价26.97元，最低价16.22元
• 总股本22.58亿股，流通股本7.19亿股
• 总市值582亿元，流通市值185亿元

估值分析

• 2017年PE为10.84倍，低于行业平均水平
• 与可比公司相比，估值处于较低水平
• BPS（每股净资产）为8.81元，PB（市净率）为2.92倍

盈利预测

• 2017-2019年归母净利润分别为53.60亿元、71.84亿元、95.57亿元
• 每股收益分别为2.37元、3.18元、4.23元

商业地产发展

• 吾悦广场开业数17个，待建和在建数分别为10个和26个，计划到2020年达到100个
• 通过“销售哺育自持”模式解决资金问题，同时提升住宅品质

土地储备情况

• 截至2017年11月，土地储备超过5900万平方米
• 2017年1-11月新增89个地块，其中15幅通过股权收购方式获取
• 土地储备分布于长三角、中西部、珠三角、环渤海等地区，其中长三角占主导地位

拿地手段

• 眼光独到：优先布局一、二线城市，积累低成本土地资源
• 手段多元化：除公开拍卖外，还通过合作和收购方式获取土地
• 激励机制：提高拿地效率和质量

城市综合体

• 吾悦品牌涵盖三大产品线：吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场
• 2016年引入原万达商业地产副总裁陈德力，提升商业地产运营能力

风险提示

• 房地产调控风险：部分项目所在城市房价上涨较快，可能受政策调控影响
• 货币政策收紧风险：2018年货币政策偏紧，可能影响商业地产投资和开发进度

业务布局

住宅产品体系

• 幸福启航：针对新婚夫妇首次置业需求
• 幸福乐居：满足年轻家庭刚性住房需求
• 幸福圆梦：面向中高收入家庭改善性需求
• 幸福尊享：满足高净值家庭改善性需求
• 璞樾：高端住宅产品线，填补高端豪宅市场空白

土地储备分布

投资建议

• 投资评级：买入
• 评级依据：公司具备高成长性，估值处于较低水平，且有良好的融资能力和市场布局

风险提示

• 房地产调控风险：政策变化可能影响销售和价格
• 货币政策收紧风险：融资成本上升可能影响资金链

财务指标

总结

新城控股凭借精准的拿地策略、多元化的融资手段和双轮驱动的业务模式，实现了快速增长。公司具备较强的市场竞争力和增长潜力，但需关注房地产调控和货币政策收紧带来的风险。分析师认为，基于公司未来两年的高成长性和当前较低的估值水平，给予“买入”评级。