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新城控股（601155）深度研究报告总结

核心内容

新城控股是一家从区域性房企成功转型为全国性房企的房地产企业，2016年销售额达到651亿元，同比增长104%；2017年1-11月销售额达1053亿元，同比增长75.1%，全年有望冲刺1400亿元。公司业务涵盖住宅地产和商业地产，其中商业地产发展迅速，收入占比从2015年的28%上升至2016年的42%，成为公司增长的重要驱动力。

主要观点

• 快速增长：新城控股在2016年实现跨越式增长，2017年销售表现依然强劲，预计全年销售额有望突破1400亿元。
• 高周转能力：公司存货周转率长期保持在行业领先水平，2016年达到0.56，显著高于其他龙头公司。
• 优质土地储备：截至2017年6月，公司土地储备约3011万平方米，主要分布在江苏、山东、浙江等省份，其中60%来自一二线城市。
• 商业地产扩张：公司已开业商业综合体13个，计划至2020年达到100个以上，商业物业贡献稳定现金流。
• 战略布局：坚持“以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局，注重区域选择和城市人口净流入趋势。

关键信息

财务表现

• 2016年销售额：651亿元，同比增长104%
• 2017年1-11月销售额：1053亿元，同比增长75.1%
• 2016年销售面积：575万方，同比增长66%
• 2017年1-11月销售面积：771.8万方，同比增长44.5%
• 2017年归母净利润：预计为5000.45亿元，同比增长65.62%
• 2018年目标估值：12倍PE，对应目标价36.72元

盈利预测

估值和目标价格

• 未来三年复合增长率：预计归母净利润复合增长率45.2%
• 2018年估值：12倍PE，对应目标价36.72元

投资风险

• 销售结算进度或不及预期
• 房地产行业可能出台新的调控政策

战略与布局

• “1+3”战略布局：以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张。
• 城市选择标准：优先选择人口净流入、经济潜力大的城市，如苏州、上海、杭州等。
• 商业地产模式：通过“住宅+商业”双轮驱动，提升协同效应，打造品牌影响力。

土地储备与开发策略

• 土地储备规模：截至2017年6月，公司土地储备3011万平方米，平均楼面地价3175元/平米，仅为当前售价的23%。
• 拿地策略：公司注重拿地时机，2015年和2017年两次低价拿地，提升土地增值潜力。
• 开发效率：公司注重快速开发和销售，许多项目从拿地到开盘时间间隔在一年以内。

商业地产发展

• 商业综合体数量：截至2017年6月，已开业13个，计划至2020年达到100个以上。
• 收入结构：2016年商业地产收入占比达42%，成为公司收入的重要组成部分。
• 运营情况：已开业项目出租率普遍较高，如常州吾悦广场出租率达92.88%，苏州吴江吾悦广场出租率达95.71%。

养老地产探索

• 金东方颐养中心：2011年成立，2015年新城控股持股70%，打造“居家养老、机构服务、医疗保障”三位一体的养老社区。
• 服务模式：采用CCRC3+1服务管理模式，定位中高端老年公寓，吸引中高收入家庭。

融资与成本控制

• 融资方式：通过公司债、票据和定增等方式实现低成本融资，2016年加权平均融资成本为5.49%。
• 资金利用：2016年非公开发行股票募集资金50亿元，用于多个重点项目及补充流动资金。
• 资产证券化：推出国内首个商业综合体类REITs产品，提高资产流动性，降低财务成本。

市场观点与公司优势

• 市场误解：公司主要布局在一二线城市，而非三四线，因此销售持续性并不如市场担忧。
• 竞争优势：公司具备快速周转、优质土地储备和商业地产发展的三大核心优势，支撑其持续增长。

图表与数据支持

• 图1：公司发展历程中业务线和资本市场线相辅相成
• 图2：公司股权集中，实际控制人通过H股控股
• 图3：公司战略：区域聚焦、高速周转、产品多元化
• 图4：公司业务版图覆盖长三角、环渤海、珠三角、中西部地区
• 图5：公司住宅项目全国“1+3”布局图
• 图6：公司“住宅+商业”地产产品线
• 图7：公司商业项目全国布局图
• 图8：公司销售额表现在2016年实现跨越式增长
• 图9：公司销售面积和销售单价都实现突破
• 图10-11：全国商品房销售额与销售面积增长表现
• 图12-21：公司主要布局城市销售表现及去化情况
• 图22：公司毛利率大增
• 图23：公司三费率有不同程度的提高
• 图24-25：公司ROE表现及行业对比
• 图26：公司净负债率波动小，明显低于同类二线地产蓝筹股
• 图27-28：公司存货周转率及规模表现
• 图29-34：公司土地储备分布及城市布局
• 图35-40：主要布局城市人口及住宅市场成交情况
• 图41-42：公司商业地产收入贡献及收入结构
• 图43-44：公司商业项目与住宅项目关系
• 图45：金东方CCRC3+1服务管理模式

表格与数据支持

• 表1：股权激励解锁业绩条件及时间窗口
• 表2：公司过去5年拿地单幅土地建面规模偏小
• 表3：公司长期债券列表
• 表4：公司非公开发行股票募资资金用途
• 表5：东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划预计现金流情况
• 表6：苏州、上海、杭州城市政策、经济、人口对比
• 表7：2017年上半年公司物业出租情况
• 表8：典型城市广场综合体：苏州吴江吾悦广场投资和销售情况
• 表9：部分三四线城市综合体项目预计收益情况
• 表10：公司各业务板块盈利预测
• 表11：可比公司市盈率比较
• 表12：NAV估值表

总结

新城控股凭借其快速的销售与开发周转能力、丰富的优质土地储备以及快速发展的商业地产板块，成功实现了从区域性房企向全国性房企的转型。公司未来增长潜力巨大，尤其在商业地产方面，其收入占比持续上升，有望进一步巩固行业领先地位。尽管存在一定的投资风险，如销售进度和政策变化，但公司凭借其稳健的财务状况和高效的运营模式，仍具备较强的抗风险能力。基于其良好的盈利预测和估值，西南证券给予新城控股“买入”评级。