20180314-安信证券-新华联-000620.SZ-公司深度分析_地产金融双助力_文旅巨轮创未来_40页_3mb

新华联公司战略转型与业务发展总结

公司概况与战略转型

新华联（000620.SZ）成立于1992年，2012年起开始由单一地产开发商向“文旅+金融+地产”综合运营商转型。公司为新华联集团重点控股企业，集团2016年总营收达719亿元，实力雄厚。截至2017年第三季度，新华联控股持有公司59.79%股权，股权集中。公司计划未来60%以上的资源投向文化旅游，形成文旅、金融与地产协同发展的格局。

财务表现

2016年公司实现营收75亿元，同比增长61.74%；2017年前三季度营收37亿元，同比增长30.31%。归母净利润2016年为5.24亿元，同比增长70.35%；2017年前三季度为2.44亿元，同比增长47.53%。公司预计受益于在建文旅项目的陆续开业，未来业绩将持续增长。

文旅板块发展

转型逻辑

外部优势：我国旅游行业已进入高速发展期，政策支持、高铁加密、休闲度假游需求提升，为文旅行业提供发展契机。

内部优势：公司拥有成熟的景区建设和地产开发经验，以及完整的文旅产业链布局，包括设计院、酒店管理公司、旅行社等，为文旅转型提供了坚实基础。

运营逻辑

• 选址逻辑：重视地理位置与人口覆盖，强调文化与经济的双重优势。
• 发展模式：“古镇+”模式丰富项目业态，提供多层次服务，增强兼容性与适应性。
• 运营与开发：采用“销售+自持”模式，梯度开发与科学衔接，确保现金流与利润稳定。

重点项目

1. 长沙铜官窑文旅度假区：总投资100亿元，预计2018年8月开业，集旅游、艺术、人文、商业于一体，预计2019年客流300万人次，成熟期可达500万人次。
2. 芜湖国际文旅度假区：包含鸠兹古镇、大白鲸海洋公园及海洋秀场，2016年部分区域已开业，预计2018年全面运营，享受游客溢出效应。
3. 西宁新华联旅游城：以5A级景区标准建设，预计2019年一期投运，涵盖主题乐园、高端教育、三甲医院等业态，与青海湖等景区形成协同效应。
4. 北京房山十渡风景区：计划打造国际旅游目的地，投资约150亿元，项目处于核心储备阶段。
5. 韩国锦绣山庄：预计2020年开业，业态丰富，涵盖旅游、医美等，位于济州岛中心，交通便利。

地产板块发展

布局策略

公司重点布局一线城市及热点二线城市，如北京、上海、天津、江苏太仓等。2017年新增多个地块，并购了三亚优居和加拿大信安橡树湾项目，土地储备充足。

业绩保障

地产板块作为公司业绩保障，为文旅项目提供稳定的现金流支持。2017年前三季度地产营收增长显著，未来有望进入快速释放期。

金融板块布局

公司布局“银行+保险+金融科技”三大板块，通过投资长沙银行（持股9.40%）、参与筹建亚太再保险、拟收购你我金融（100%股权），拓宽融资渠道与利润来源。预计未来将受益于金融业务的持续增长，助力公司转型。

投资建议与盈利预测

• 投资建议：维持“买入-A”评级，6个月目标价为8.21元，基于2018年PE14.4x。
• 盈利预测：预计2017-2019年收入增速分别为25.7%、32.3%、19.4%，归母净利润分别为8.32亿、10.87亿、13.11亿，对应EPS分别为0.44元、0.57元、0.69元。

风险提示

• 行业风险
• 财务资金风险
• 海外业务风险

总结

新华联通过“文旅+金融+地产”战略转型，逐步实现从单一地产开发商向综合运营商转变。公司在文旅项目布局上采取“古镇+”模式，注重项目选址与业态丰富性，重点打造五大文旅项目，预计未来将带来持续业绩增长。地产板块作为业绩保障，集中布局一二线城市，同时加速推进海外项目。金融板块布局“银行+保险+金融科技”，提升多元化盈利能力。公司未来发展前景广阔，但需注意行业及海外业务风险。