20140120-招商证券-新华联-000620.SZ-战略转型先锋_增长与概念共舞_20页_1mb

新华联 000620.SZ 投资分析总结

核心内容

新华联不动产股份有限公司（000620.SZ）是一家隶属于新华联控股的房地产企业，正在积极进行战略转型，从单一住宅开发向“开发商+运营商+服务商”模式转变。公司具备多元开发能力，包括住宅、旅游、商业等，并且正拓展海外市场，特别是韩国济州岛和马来西亚。

公司当前股价为6.83元，目标估值为9.36元，首次覆盖给予“强烈推荐—A”的投资评级。公司计划通过多元化和国际化战略实现增长，同时拥有丰富的项目储备和良好的资金状况。

主要观点

• 战略转型：新华联正在从单一住宅开发向“住宅+旅游+商业+其他服务业”转型，这为其长期发展提供了保障。
• 项目储备充足：公司在国内有多个在建及储备项目，总规划建筑面积接近千万平米，包括住宅、旅游设施、商业等多业态。
• 多元化开发能力：公司储备中旅游地产占比约20%-30%，并积极自持优质商业和酒店物业，以提升运营能力。
• 海外拓展：公司正积极开拓韩国济州岛和马来西亚市场，预计在2014年完成签约，并进行初步定位规划。
• 融资渠道丰富：公司通过销售回款、银行及信托贷款等方式筹集资金，资产负债率较高，但整体资金状况良好。
• 盈利预测：预计2013-2015年营业收入分别为26.74亿元、48.76亿元和64.54亿元，EPS分别为0.32元、0.52元和0.65元。

关键信息

财务数据

股权结构

• 新华联控股有限公司持股66.0%
• 科瑞集团持股约10.6%
• 巨人投资持股约11.6%
• 泛海能源投资持股约8.2%
• 其他股东合计约13.6%

项目储备情况

海外项目

风险提示

• 多元化战略及海外业务拓展不利
• 项目销售去化低于预期

估值与盈利预测

• 目标估值：9.36元
• 2014年PE：18倍
• 盈利预测：
  • 营业收入：2013年26.74亿元，2014年48.76亿元，2015年64.54亿元
  • EPS：2013年0.32元，2014年0.52元，2015年0.65元

附：主要开发项目介绍

大庆阿斯兰小镇

• 位置：庆东新城核心区域
• 特点：毗邻5000公顷原生态湿地风景区，容积率仅为1.04，绿化率达50%
• 配套设施：五星级豪华会所、欧式高端购物商街
• 销售均价：6000元/平方米

黄山纳尼亚小镇

• 位置：黄山市徽州区205国道旁
• 产品：高端住宅（独栋别墅）、酒店、公寓及商业配套
• 建筑面积：住宅建面27.60万平，公建建面10.22万平
• 容积率：0.52
• 销售均价：精装修公寓5500元/平，双拼别墅9000元/平

结论

新华联通过多元化和国际化战略，正逐步转型为“开发商+运营商+服务商”，具备增长潜力和多重概念优势。公司拥有丰富的项目储备和良好的资金状况，预计未来几年业绩将稳步增长。目标价为9.36元，给予“强烈推荐—A”评级，但需注意多元化战略及海外拓展的风险。