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新华联（000620）调研报告总结

核心内容概览

新华联（000620）正在步入快速发展期，凭借其在房地产开发、文旅地产、商业运营等领域的布局，公司展现出强劲的增长潜力和多元化的盈利模式。

主要观点

1. 公司正步入快速发展期

• 公司于2011年借壳上市，2012年和2013年拿地力度加大，目前拥有22个项目，规划建筑面积达768万平方米，货值达560亿元。
• 预计2013年销售40亿元，2014-2016年分别销售60亿、74.4亿和96.05亿，复合增长率达34%。
• 2014年和2015年结算收入增长率分别为75.2%和26%。
• 2013-2015年每股收益预计分别为0.37元、0.57元和0.66元。

2. 自持物业奠定公司长期发展基础

• 公司持有物业包括12家酒店、8家大型商业中心及2家文化旅游设施，预计未来年租金收入达4.9亿元，经营收入达6.4亿元。
• 自持物业虽短期内占用资金，但长期将带来资产增值收益和稳定现金流。
• 公司计划进一步扩大自持物业规模，提升其在整体业务中的占比。

3. 地价较低，表外土地充裕

• 新华联集团实力雄厚，与地方政府关系良好，为公司提供低成本的土地获取渠道。
• 平均土地成本为1118元/平方米，一线城市平均地价4921元/平方米，三线城市仅为630元/平方米。
• 公司通过与政府合作模式锁定土地储备，共计9553亩（637万平方米），未来开发面积超过1200万平方米。

4. 战略灵活，参股银行提升盈利性和稳定性

• 公司参股银行，提升融资便利性和盈利稳定性，同时拓展金融与房地产结合的业务模式。

关键信息

项目布局与产品类型

• 公司项目布局覆盖15个城市，产品类型包括城市综合体、住宅、文旅地产和纯商业地产。
• 2011-2013年新增土地储备分别为175万平米、200万平米和165万平米。
• 一线城市项目货值占比24.27%，表明公司正在加强一线城市布局。

财务预测

• 2013-2015年营业收入预计分别为27.46亿元、47.11亿元和60.64亿元。
• 净利润预计分别为5.93亿元、9.09亿元和10.48亿元。
• 基本每股收益分别为0.37元、0.57元和0.66元。
• 对应PE分别为13.19倍、8.61倍和7.47倍，公司维持“推荐”评级。

项目结算与毛利率

• 2014年商品房销售结算收入同比增长75.2%，2015年增长24%。
• 公司毛利率预计从2014年起稳定在40%左右。

项目储备详情

项目总表

• 地区：大庆、北京、唐山、呼和浩特、西宁、银川、上海、黄山、芜湖、武汉、株洲、惠州、醴陵、长春、天津等。
• 项目名称包括阿斯兰小镇、运河湾、新华联慧谷、B07-02地块、新华联广场、多巴哥小镇、银川阅海湾广场、金凤广场、纳尼亚小镇、武汉青年城、北欧小镇、惠州新华联广场、九台普鲁斯小镇等。
• 土地面积总计约5151.46万平方米，规划建筑面积约7677.3万平方米。

土地与项目获取

土地成本

• 公司土地成本低廉，一线城市平均地价为4921元/平方米，三线城市仅为630元/平方米。
• 地价占售价比重分别为23.43%、39%和10.35%。

土地储备

• 公司通过与地方政府合作获取土地，锁定项目4个，总土地面积9553亩（637万平方米）。
• 例如，银川项目地价仅为700元/平方米，预计售价为10000元/平方米，盈利能力强。

投资建议与评级

• 公司被东兴证券维持“推荐”评级，预计未来三年业绩稳步增长。
• 从财务指标看，公司具备良好的盈利能力和资产结构。

财务数据概览

估值比率

结论

新华联凭借其丰富的项目储备、较低的土地成本和多元化的物业类型，正在快速成长。公司通过自持物业和与政府合作获取土地，增强了其在房地产市场的竞争力和长期盈利能力。未来三年，公司有望实现业绩的稳步增长，维持“推荐”评级。