20140210-广发证券-新华联-000620.SZ-志存高远_兼容前行_16页_1mb
报告摘要
新华联（000620.SZ）总结
核心内容
新华联（000620.SZ）是一家由新华联集团控股的房地产公司，于2011年完成借壳上市。公司业务涵盖住宅、城市综合体、文化旅游、酒店及商业物业等多个领域，项目分布广泛，未来将继续推进多元化开发战略，同时加快海外布局。
主要观点
- 销售稳健增长：公司销售收入持续增长，预计2013年实现回款45亿元，2014年目标为65亿元，2015年计划超过100亿元。
- 多元化房地产经营战略：公司已拥有近30个项目，总建筑面积约1120万平方米，未来将继续在一线、二线和三线城市协调发展。
- 大股东背景强大：新华联集团为控股股东，具备丰富的多元化经营经验，尤其在马来西亚和湖南等地，产业涵盖化工、矿业、房地产、陶瓷、酒业、金融投资等领域。
- 海外发展布局：公司于2014年进军韩国和马来西亚市场，获取了济州岛和柔佛州的项目用地，海外项目具有较大的发展潜力。
- 盈利预测与评级：预计2013年和2014年每股收益分别为0.32元和0.42元，首次给予“谨慎增持”评级。
关键信息
项目发展情况
- 国内项目：公司主要项目分布在北京、安徽、吉林、青海、湖南、上海、广东、宁夏等地，其中北京项目贡献较大，如运河湾项目基本售罄，马坊镇项目和顺义项目仍在开发中。
- 海外项目：
- 韩国济州岛项目：综合用地，面积110万平方米，权益90%，土地成本较低，但建筑成本较高，预计净利率20%左右。
- 马来西亚柔佛州项目：商住用地，面积4.73万平方米，权益100%，预计净利率22%，且当地旅游市场增长稳定。
财务数据
| 年份 | 营业收入（百万元） | 增长率（%） | EBITDA（百万元） | 净利润（百万元） | 增长率（%） | EPS（元/股） | 市盈率（P/E） | 市净率（P/B） | EV/EBITDA |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011A | 2,336 | -- | 833.85 | 606.70 | -- | 0.41 | 16.66 | 4.43 | 10.90 |
| 2012A | 2,463 | 5.43% | 624.68 | 595.82 | -1.79% | 0.32 | 21.34 | 3.63 | 16.91 |
| 2013E | 2,870 | 16.55% | 712.86 | 509.35 | -14.51% | 0.32 | 24.88 | 3.60 | 21.50 |
| 2014E | 4,264 | 48.57% | 984.98 | 666.63 | 30.88% | 0.42 | 19.01 | 3.03 | 22.45 |
| 2015E | 5,817 | 36.42% | 1,194.89 | 826.48 | 23.98% | 0.52 | 15.33 | 2.53 | 17.82 |
股东结构与解禁情况
- 主要股东：新华联控股有限公司持股65.98%，为限售股。
- 解禁时间表：2014年7月，82.19%的限售股解禁，流通股增加至15.98亿股。
估值与财务指标
| 指标 | 2013E | 2014E | 2015E |
|---|---|---|---|
| 净权益增加值（亿元） | 60.79 | - | - |
| NAV（亿元） | 87.41 | - | - |
| 每股RNAV（元） | 5.47 | - | - |
财务比率
| 指标 | 2011A | 2012A | 2013E | 2014E | 2015E |
|---|---|---|---|---|---|
| 毛利率（%） | - | - | - | 61.6% | 48.6% |
| 净利率（%） | 25.9% | 24.7% | 18.1% | 16.0% | 14.5% |
| ROE（%） | 24.6% | 19.8% | 14.5% | 15.9% | 16.5% |
| ROIC（%） | 17.6% | 9.4% | 5.3% | 5.4% | 6.5% |
| 资产负债率（%） | 62.9% | 71.24% | 79.9% | 83.0% | 83.4% |
| 净负债比率（%） | 42.7% | 70.5% | 183.6% | 222.6% | 169.6% |
风险提示
- 销售不确定性：国内项目去化较慢，未来销售回款力度将加大。
- 海外开发风险：韩国和马来西亚项目尚处于起步阶段，存在地域性风险。
- 大股东解禁：2014年7月大股东解禁，可能影响市场表现。
项目信息与估值表
| 项目名称 | 区域 | 产品类型 | 权益 | 土地面积（万方） | 容积率 | 建筑面积（万方） | 未结算面积（万方） | 取得时间 | 权益净利润（亿元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 运河湾 | 北京 | 商住 | 100% | 10.13 | 3.06 | 31.03 | 3.50 | 招股 | 1.41 |
| 马坊镇 B05 | 北京平谷区 | 商住 | 100% | 13.84 | 0.77 | 10.62 | 7.62 | 2013年 | 0.98 |
| 马坊镇 B07 | 北京平谷区 | 商业金融 | 100% | 2.34 | 4.05 | 5.15 | 5.15 | 2013年 | 1.40 |
| 顺义区李道镇 | 北京顺义区 | 综合文化旅游 | 100% | 12.47 | 1.00 | 12.47 | 12.47 | 2012年 | 2.27 |
| 津武(挂)2013-108号宗地 | 天津武清区 | 住宅 | 100% | 14.26 | 1.10 | 15.69 | 15.69 | 2013年 | 2.77 |
| 吉林省九台市地块 | 九台市 | 住宅 | 100% | 4.16 | 1.20 | 4.99 | 4.99 | 2013年 | 0.19 |
| 吉林省九台市五宗地 | 九台市 | 批发住宅 | 100% | 36.90 | 1.36 | 50.18 | 50.18 | 2013年 | 1.95 |
| 阿斯兰小镇 | 大庆 | 商住 | 100% | 86.41 | 1.39 | 120.16 | 120.16 | 2012年 | 12.46 |
| 新华联广场 | 西宁 | 商住 | 100% | 21.35 | 3.60 | 76.85 | 25.00 | 2011年 | 8.38 |
| 西宁市湟中县地块 | 西宁湟中县 | 住宅 | 100% | 18.93 | 1.70 | 32.18 | 32.18 | 2013年 | 1.29 |
| 西宁市湟中县19宗地 | 西宁湟中县 | 住宅 科教 | 100% | 67.47 | 1.70 | 114.70 | 114.7 | 2014年 | 4.61 |
| 韩国济州岛用地 | 韩国济州岛 | 综合用地 | 90% | 110.00 | 1.00 | 110.00 | 110.00 | 2014年 | 7.80 |
| 马来西亚柔佛州梅蒂尼B区 | 马来西亚 | 商住 | 100% | 4.73 | 4.05 | 19.16 | 19.16 | 2014年 | 1.64 |
| 合计 | - | - | - | 684 | - | 1116 | 1036 | - | 92 |
投资评级
- 公司评级：谨慎增持
- 当前价格：7.93元
- 报告日期：2014-02-10
联系方式
- 分析师：乐加栋，联系方式：021-60750620，lejiadong@gf.com.cn
- 研究助理：
- 金山，联系方式：jinshan@gf.com.cn，021-60750652
- 郭镇，联系方式：guoz@gf.com.cn，021-60750637
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