房地产行业动态报告：广州放宽人才落户政策，房贷利率回落-20190114-东北证券-12页_1mb

报告摘要

广州房地产市场周报（2019年1月14日）

核心内容

本周房地产市场整体表现平淡，申万房地产板块累计涨幅为0.77%，低于同期上证综指（1.55%）、深证成指（2.60%）和沪深300（1.94%），在行业板块中排名靠后。与此同时，广州等地出台政策，进一步推动房地产市场发展。

主要观点

市场表现：房地产板块整体表现弱于大盘，但部分个股表现亮眼，如数源科技、ST新梅等。
行业动态：多家房企公布销售数据，均保持较高增长，其中荣盛发展、阳光城首次迈入千亿阵营。
政策动态：广州放宽人才落户政策，提高学历人才的落户年龄限制，并简化程序以吸引人才，标志着一线城市加入“人才大战”。
土地市场：全国100大中城市土地供应和成交面积均较少，供需两淡；二线城市土地成交均价上升，溢价率增加。
融资情况：房企融资环境总体宽松，本周有12单地产债发行，民营房企如新城控股、金科股份发债利率有所下降。

关键信息

1. 房地产板块表现

本周申万房地产板块收于3582.82点，累计涨幅0.77%。
在行业板块中排名27位，涨幅较弱。
本周涨幅前五的个股包括：数源科技（14.84%）、ST新梅（13.93%）、海航投资（8.84%）、苏州高新（8.00%）、天健集团（7.31%）。
跌幅前五的个股包括：嘉凯城（-5.22%）、华鑫股份（-4.77%）、*ST天业（-4.65%）、张江高科（-4.54%）、荣丰控股（-3.79%）。

2. 重点房企销售数据

荣盛发展：合约销售额同比增长49.51%，首次迈入千亿阵营。
阳光城：合约销售额同比增长71.25%，首次迈入千亿阵营。
新城控股：合约销售额同比增长74.82%。
招商蛇口：合约销售额同比增长51.26%。
万科：完成广信房产资产包交割，支付201亿元，核心资产位于广州，计容面积达211万平米。

3. 政策动态

广州：放宽人才落户年龄限制，将学士、硕士、博士的落户年龄分别调整为40、45、50周岁，简化落户流程。
济南：国务院批准撤销莱芜市，将其划归济南市管辖，进一步提升济南市的经济与人口规模。

4. 土地市场数据

全国100大中城市土地供应面积1154万平米，成交面积707万平米，供需两淡。
土地成交均价为3264元/平米，溢价率为10.40%。
二线城市土地成交占比达55%，推动成交均价上升。
一线城市土地成交均价为773元/平米，溢价率为0.0%，主要因成交规模较小且以工业用地为主。

5. 融资情况

本周共有12单地产债发行，融资环境持续宽松。
民营房企发债利率下降，如新城控股、金科股份。
交易所地产债周成交量较高，如建发地产、万达、万科等。

6. 重点公司财务数据

公司名称	现价（元）	EPS（2017A）	EPS（2018E）	EPS（2019E）	PE（2017A）	PE（2018E）	PE（2019E）	评级
华侨城 A	6.25	1.05	1.31	1.59	5.95	4.77	3.93	买入
万科 A	25.3	2.54	3.17	4.01	9.96	7.98	6.31	买入
保利地产	11.99	1.32	1.75	2.10	9.08	6.85	5.71	买入

7. 个股重要公告

万科：完成广信房产资产包交割，支付201亿元，后续将引入合作方开发项目。
世茂股份：发行不超过35亿元公司债券，本期发行规模不超过20亿元。
荣盛发展：全年签约金额1015.63亿元，同比增长49.51%。

8. 房企负面事件跟踪

银亿股份：拟转让安吉银瑞房产66.47%股权，金额为6.62亿元。
新光控股：出现债务逾期，总额超过20亿元，流动性问题严重。

结论与建议

推荐个股：建议关注业绩确定性强、资源卓越的一线房企如万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A等。
关注个股：建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头如中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城等。
风险提示：调控政策进一步收紧、市场表现超预期下行。

行业数据概览

指标	数据
成分股数量	161
总市值（亿）	20772
流通市值（亿）	17485
市盈率（倍）	9.15
市净率（倍）	1.56
成分股总营收（亿）	19234
成分股总净利润（亿）	1911
资产负债率（%）	78.02

房地产信托数据

资金信托余额：2018年第三季度环比下降，增速放缓。
新增信托资金：同比减少，三季度单季降幅达32.77%。
房地产信托：逆势小幅增长，投向房地产的资金信托占比升高至13.42%。
信托结构：新增信托资金中，约70%来自集合信托，30%来自单一信托，单一信托因监管限制减少显著。

分析师简介

张云凯：美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，三年半信托公司一线业务经验，现任东北证券房地产组组长。
沈路遥：同济大学土木工程专业硕士，一年房地产开发行业经验，2018年加入东北证券。

投资评级说明

评级	说明
买入	未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上
增持	未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间
中性	未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间
减持	未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间
卖出	未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上
行业优于大势	未来6个月内，行业指数收益超越市场平均收益

总结

2019年初，房地产市场整体表现平淡，但部分房企销售数据亮眼，尤其是荣盛发展和阳光城首次迈入千亿阵营。广州放宽人才落户政策，推动“人才大战”延续。土地市场方面，二线城市成交占比高，推动均价上升，但一线城市成交规模较小。融资环境宽松，房企发债利率下降。行业整体市盈率和市净率较低，显示市场估值合理。房地产信托在监管影响下增长放缓，但其在信托资金中的占比仍有所上升。分析师建议关注一线房企及销售增长较快的二线房企，同时提示调控政策收紧和市场下行风险。

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