20221016-开源证券-房地产行业周报_多城下调房贷利率_广州完成三批次土拍_13页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2022年10月16日发布的房地产行业周报指出，当前房地产行业在政策端、市场端、投资端和融资端均出现积极变化，整体趋势向好。报告维持行业“看好”评级，认为四季度行业增速有望同比转正，板块具备较好的投资机会。

主要观点

• 政策端：政府层面出台多项宽松政策，包括公积金贷款利率下调、租金减免、鼓励团购购房等，以稳定市场信心和促进销售。
• 市场端：二手房市场回暖，成交量同比和环比均增长；新房市场虽仍处于低基数效应，但部分城市表现较好。
• 投资端：土地成交面积同比增长，广州完成三批次土拍，但溢价率保持低位，土地市场整体偏冷。
• 融资端：国内信用债发行规模同比增加，但海外债无新增发行，融资改善有限。

关键信息

政策端：多城下调房贷利率，公积金政策持续放松

• 中央层面：
  • 央行明确公积金贷款利率下调规定：10月1日前已放款，期限1年以上的，到年底仍执行原利率，2023年起执行下调后利率；期限1年以内的，到贷款结清前仍执行原利率不再调整。
  • 国资委要求中央企业在11月底前完成普遍减免3个月租金任务，疫情中高风险地区后2个月内完成补充减免。
• 地方层面：
  • 多个城市如天津、武汉、上海、广州等下调首套房商贷利率至4%以下。
  • 贵州鼓励机关、企事业单位职工团购购房，支持房企加快建设交付。
  • 江苏、浙江等地调整公积金贷款额度和期限，支持购房需求。
  • 广州完成第三批次集中供地，15宗地块成交，3宗流拍。

市场端：二手房成交回暖，新房市场仍低迷

• 新房成交：
  • 2022年第41周，全国64城新房成交面积同比下降32%，但环比增长215%。
  • 年初至今累计成交面积同比下降33%，一、二、三四线城市同比增速分别为-24%、-32%、-39%。
• 二手房成交：
  • 2022年第41周，全国23城二手房成交面积同比增长60%，前值为-18%。
  • 年初至今累计成交面积同比下降19%，二线城市表现相对较好。

投资端：土地成交增长，但溢价率低位

• 2022年第41周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8304万平方米，成交面积1318万平方米，同比增加15%，溢价率保持在10.6%。
• 一线城市成交面积为0，同比下降100%；二线城市成交面积同比下降52%；三线城市成交面积同比增加148%。
• 广州完成第三批次土拍，18宗地块中15宗成交，地价总额约479.24亿元，无民企参与。

融资端：信用债发行增长，海外债无新增

• 2022年第41周，国内信用债发行134.7亿元，平均加权利率3.06%，同比增加。
• 海外债无新增发行，融资改善有限。

一周行情回顾

• 房地产指数下跌1.7%，表现弱于沪深300指数（上涨0.99%），在28个板块中排名第26。
• 个股表现分化，涨幅靠前的有海泰发展（12.71%）、京能置业（10.57%）、*ST银亿（9.93%）等；跌幅靠前的有我爱我家（-19.21%）、新华联（-15.00%）、金地集团（-10.18%）等。

投资建议

• 维持行业“看好”评级，认为在宽松政策预期和低基数影响下，四季度行业增速有望同比转正。
• 建议关注政策支持下的行业复苏机会，但需警惕销售和融资恢复不及预期的风险。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧。

估值与方法局限性

• 本报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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