房地产行业：发改委放宽落户政策，土地端呈现回暖态势-20190416-广发证券-34页_3mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2019年3月，房地产行业在政策环境、成交市场、土地市场及资金环境等方面呈现出回暖迹象，重点城市的需求端逐步企稳，行业基本面改善相对确定。

主要观点

政策环境：中央进一步放宽落户政策，Ⅱ型大城市全面取消落户限制，I型大城市全面放开放宽落户条件，重点群体落户限制也被取消。地方层面，部分调控取得成效的地区政策边际改善，人才政策逐步完善，公积金放松政策城市数量显著多于收紧城市。
成交市场：重点城市商品房和住宅成交面积同比分别上涨10.5%和14.8%，批售比突破枯荣线，表明市场供需趋于平衡。二手房市场回暖，反映需求端企稳。一二线城市在推盘扩大情况下，成交同比涨幅显著，三四线城市降幅收窄。
土地市场：3月土地市场整体回暖，住宅用地成交面积和出让金环比上升，溢价率提升至18年下半年以来最高水平，流拍率下降至17年4季度以来最低。一二线城市出让金同比上涨，三四线城市仍受高基数影响，但市场景气度值得后续关注。
资金环境：首套及二套房贷利率继续下降，流动性边际改善，居民中长期贷款同比增速创近两年新高。龙头开发商在政策和市场环境下具备业绩增长确定性，估值处于低位，具备修复空间。

关键信息

政策环境

中央政策：发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，全面放宽落户限制，推动城镇化加速。
地方政策：部分城市如保定高碑店、菏泽成武县、海南等地放宽购房限制，鼓励人才引进，提高购房补贴及公积金贷款额度。
公积金政策：多地放宽异地贷款限制，提高贷款额度和年限，部分城市收紧政策，如泰州、资阳等。

成交市场

全国40城：3月成交面积同比上涨10.5%，环比上升72.1%。1-3月累计成交同比上涨1.2%，由负转正。
住宅成交：32城住宅成交面积同比上涨14.8%，环比上升60.7%。1-3月累计同比上涨3.7%，由负转正。
限购城市：3月限购城市成交面积环比上涨82.2%，同比上涨16.6%。1-3月累计同比上涨2.6%，由负转正。
非限购城市：3月成交面积环比上涨47.0%，同比下降5.0%。1-3月累计同比下滑2.6%，降幅收窄。
二手房市场：13城二手房成交面积环比上涨110.3%，同比上涨5.5%。1-3月累计同比下降5.8%，降幅收窄。

土地市场

全国300城：3月住宅用地推出6059万平米，成交5191万平米，出让金2466亿元。土地供需在高基数下均下降，但楼面价和溢价率上行。
各线城市：
- 一线城市：推出和成交面积同比分别上涨13%和-24%，出让金同比上涨85%。
- 二线城市：推出和成交面积同比分别上涨4%和-3%，出让金同比上涨45%。
- 三四线城市：推出和成交面积同比分别下降47%和50%，出让金同比大幅回落。

资金环境

房贷利率：首套及二套房贷利率分别环比下降7bp和10bp，降幅扩大。35个重点城市首套房贷利率连续4个月下跌。
居民贷款：居民中长期贷款同比增速创近两年新高，显示市场流动性有所改善。

风险提示

政策调控力度进一步加大
按揭贷利率持续上行
行业库存抬升快于预期
行业基本面超预期下行
房地产税立法推进超预期

重点公司估值与财务分析

股票代码	股票简称	评级	货币	股价（2019/4/15）	合理价值（元/股）	EPS（2018E）	EPS（2019E）	PE（2018E）	PE（2019E）	EV/EBITDA（2018E）	EV/EBITDA（2019E）	ROE（2018E）	ROE（2019E）
000002.SZ	万科A	买入	人民币	30.94	39.60	2.99	3.48	10.35	8.89	4.46	6.59	21.7%	19.9%
001979.SZ	招商蛇口	买入	人民币	22.69	29.80	1.93	2.29	11.77	9.91	7.65	8.98	20.1%	21.0%
600340.SH	华夏幸福	买入	人民币	32.96	-	3.83	4.84	8.60	6.80	6.40	6.20	29.1%	26.9%
601155.SH	新城控股	买入	人民币	41.67	47.87	4.65	6.47	8.96	6.44	5.94	8.90	34.4%	33.1%
000069.SZ	华侨城A	买入	人民币	8.51	-	1.29	1.33	6.59	6.38	5.53	5.77	15.8%	15.0%
002146.SZ	荣盛发展	买入	人民币	11.74	-	1.74	2.24	6.75	5.23	5.80	5.09	22.0%	21.7%
000961.SZ	中南建设	买入	人民币	9.16	-	0.76	1.28	12.13	7.17	14.40	12.50	16.7%	22.0%
000671.SZ	阳光城	买入	人民币	7.69	9.59	0.75	0.94	10.32	8.22	12.60	10.70	13.1%	18.0%
600466.SH	蓝光发展	买入	人民币	7.78	10.04	0.75	1.11	10.44	6.98	9.70	11.00	14.1%	22.6%
02007.HK	碧桂园	买入	港币	13.24	16.03	1.60	1.96	7.09	5.78	4.19	3.30	28.5%	23.4%
01918.HK	融创中国	买入	港币	43.55	54.70	3.79	5.28	9.96	7.07	10.91	8.35	26.6%	27.2%
00884.HK	旭辉控股	买入	港币	5.96	6.16	0.70	0.99	7.33	5.16	4.76	3.66	19.2%	17.6%

数据来源

数据来源：Wind、广发证券发展研究中心
备注：A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的货币单位为港币

图表索引

图1：2018年以来中央落户政策一览
图2：分能级城市商品房销售面积分布（2018）
图3：分能级城市商品房销售金额分布（2018）
图4：各地收紧、放松政策一览
图5：2019年第一季度人才政策地区一览
图6：2019年3月重要中央政策一览
图7：2019年3月重要地方政策一览
图8：全国重点40城市商品房成交面积指数
图9：限购和非限购城市成交面积指数
图10：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
图11：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
图12：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
图13：全国26城市商品房库存面积及去化周期
图14：全国30城市住宅库存面积及去化周期
图15：26城商品房批售比
图16：30城商品住宅批售比
图17：百城价格指数变化及环比
图18：13个重点城市二手房销售面积及同比
图19：中原二手房指数
图20：20个一二线城市商品住宅可售面积（万方）
图21：9个三四线城市商品住宅可售面积（万方）
图22：29城商品住宅历史同期可售面积（万方）
图23：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
图24：广发各线城市成交面积指数
图25：广发各线城市成交面积同比情况
图26：4大一线住宅库存（万方）及去化周期
图27：16个二线城市住宅库存（万方）及去化周期
图28：10个三四线住宅库存（万方）及去化周期
图29：各线城市房价环比情况
图30：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
图31：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
图32：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
图33：300城市土地整体供给情况
图34：一线城市土地整体供给情况
图35：二线城市土地整体供给情况
图36：三四线城市土地整体供给情况
图37：300城市土地整体成交情况
图38：一线城市土地整体成交情况
图39：二线城市土地整体成交情况
图40：三四线城市土地整体成交情况
图41：300城市住宅用地供给情况
图42：一线城市住宅用地供给情况
图43：二线城市住宅用地供给情况
图44：三四线城市住宅用地供给情况
图45：300城市住宅用地成交情况
图46：一线城市住宅用地成交情况
图47：二线城市住宅用地成交情况
图48：三四线城市住宅用地成交情况
图49：300城住宅用地供需规划建面（万方）
图50：300城住宅用地成交平均楼面价和溢价率
图51：300城住宅用地供给建筑面积累计同比
图52：300城住宅用地成交建筑面积累计同比
图53：300城住宅用地流拍率
图54：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
图55：35重点城市月度房贷利率上涨幅度
图56：533家银行首套房利率变化情况
图57：2、3月一线城市首套房利率情况
图58：2、3月二线城市首套房利率情况
图59：重点城市3月份首套房贷利率
图60：533家银行首套房首付比例占比分布情况
图61：全国533家银行停贷比例
图62：35重点城市二套房贷款平均利率走势
图63：3月35重点城市二套房贷利率分布

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