20230202-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月）_一月物管板块指数上涨9.3_住建部提出大力发展物业服务_11页_979kb

行业研究总结：2023年1月物管板块表现及行业动态

核心内容

2023年1月，光大地产AH物管板块指数上涨9.26%，跑赢沪深300指数1.9个百分点，但跑输恒生指数1.2个百分点及恒生港股通指数0.1个百分点。样本股平均涨幅为10.0%，其中越秀服务、中海物业、保利物业、远洋服务、金茂服务表现突出，涨幅分别为42.6%、26.0%、20.5%、20.0%、18.6%。行业政策支持增强，住建部提出大力发展物业服务，推动房屋全生命周期安全管理。地方政策如河北加装电梯、北京物业企业履行劝阻义务也进一步强化了行业规范。

主要观点

• 行业定位：物业服务被定位为“社会治理基层支柱”，在提升就业、社区养老、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有重要参与度。
• 政策支持：中央和地方政府均加大了对物业服务行业的支持力度，政策导向积极，有利于行业发展。
• 投资建议：建议关注三条主线：
  1. 估值修复：房地产流动性回暖及民营房企信用风险出清将带来风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
  2. 独立发展：第三方拓展能力强的物管公司，如绿城服务、万物云、新大正，具备独立经营和扩张能力。
  3. 稳健国企：国企物管公司如保利物业、中海物业，具备低风险和稳健发展的优势，值得持续关注。

关键信息

估值情况

• 2022年WIND一致预测PE估值范围为5至40，均值约为17。
• 2023年WIND一致预测PE估值范围为4至31，均值约为13。
• 估值分位显示，部分公司PE-TTM处于较低水平，具备估值修复空间。

重点企业动态

• 保利物业：更换董事长及总经理，推动公司治理结构优化。
• 新大正：拟以7.88亿元收购沧恒投资80%股权，拓展工业园区物业管理服务。
• 世茂服务：合约面积突破3.33亿平方米，新增外拓面积3060万平方米，城市服务收入增长4倍。
• 众安智慧生活：延期股票上市，退回申请股款。
• 润华生活服务：确定发售价为每股1.70港元，公开发售股份7500万股，净额约8940万港元。

资本市场动态

• 港股通持股变化：新城悦服务、中海物业、绿城服务、建业新生活、世茂服务持股比例有所增加。
• 战略合作：万物云与西科姆深化合作，雅生活服务与美餐公司开展“物业+团餐”融合增值服务。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占比高，若最低工资上涨过快，可能挤压毛利润率。
• 第三方外拓竞争风险：行业扩张加速，竞争加剧，存在恶意报价及招投标贪腐风险。
• 增值服务拓展风险：非业主增值服务仍与开发商相关，业主增值服务盈利模式尚不清晰。
• 关联方依赖风险：部分物管公司合约面积来自关联方，若开发商业务受阻，可能影响拓展。
• 外包风险：外包成本占比逐年上升，若无法有效控制外包质量，可能影响企业形象与业主满意度。

行业趋势与展望

• 物管行业具备可穿越经济周期的增长模式，轻资产、低杠杆、高效率的运营优势使其基本面稳健。
• 随着地产信用风险逐步出清及港股市场价值体现，物管板块整体估值有望修复。
• 城镇化与第三产业的发展将推动社区服务、养老、智慧社区等领域的潜在需求。

附录：重点公司列表

估值方法的局限性

本报告的分析基于多种假设，估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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