20210305-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年2月）_住建部强调_物管+养老_碧蓝_收购开启行业整合大戏_8页_930kb

行业研究总结：物管与养老融合，行业整合加速

核心内容概述

2021年2月，光大地产AH核心物业指数表现强劲，单月涨幅达5.4%，跑赢沪深300指数5.68个百分点，显示物业行业整体向好。行业动态方面，住建部强调“物业服务+养老服务”融合，推动行业向高质量养老服务方向发展。企业层面，碧桂园服务拟收购蓝光嘉宝64.62%股权，标志着行业整合进入新阶段。投资建议聚焦四大主线，涵盖不同发展阶段和业务类型的物业企业。

主要观点

市场表现

• 光大地产AH核心物业指数：2021年1-2月上涨17.74%，显著跑赢沪深300、恒生等主要指数。
• 个股表现：2月样本股平均涨幅为2%，其中新大正、蓝光嘉宝服务、华润万象生活、融创服务、金科服务涨幅领先。1-2月样本股平均涨幅为9.8%，恒大物业、合景悠活、融创服务、华润万象生活、蓝光嘉宝服务涨幅居前。
• 港股通持股变化：2月宝龙商业、永升生活服务、中海物业、碧桂园服务持股比例上升。

行业动态

• 中央政策：住建部召开“物业服务+养老服务”试点推进会，推动物业与养老深度融合，形成可复制的成熟经验。
• 地方行动：兰州升级数字城管平台，湖南推动社区扶贫，多地出台物业行业相关政策，强化党建联建、服务拓展和社区治理。

企业动态

• 经营拓展：碧桂园服务中标多个安置点物业管理项目；永升生活服务中标重庆轨道交通项目；保利物业中标政府及公共区域保洁项目；绿城物业中标开发区管理及烈士纪念馆运营项目。
• 资本市场：碧桂园服务拟收购蓝光嘉宝服务64.62%股权，交易暂估值为48.46亿元。其他企业如新城悦、奥园健康也涉及资产收购和股权重组。

关键信息

投资建议

1. 平台类公司：关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、恒大物业、融创服务、金科服务，具备管理输出和资源整合能力。
2. 成长型标的：关注建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里，估值较低且成长潜力大。
3. 专业商办管理：关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企，具备高收费和利润弹性。
4. 央企物管标的：关注中海物业、保利物业、招商积余、华润万象生活，资源禀赋突出。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占比高，若工资上涨过快，将压缩行业毛利。
• 增值服务拓展风险：增值服务仍与开发商业务相关，盈利模式和竞争格局尚未清晰。
• 关联方依赖风险：部分企业合约面积依赖关联方，若开发商业务变动，将影响拓展。
• 外包风险：外包成本逐年上升，质量控制不力可能影响企业形象和业主满意度。

估值与评级

• PE估值：2021年样本股WIND一致预测PE估值范围为8至65，均值约25；2022年估值范围为6至49，均值约18。
• 评级体系：
  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%。
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。
  • 无评级：因信息不足或存在重大不确定性。

估值方法的局限性

本报告基于多种假设进行分析，不同假设可能导致结果差异。所采用的估值方法和模型存在局限性，不保证所涉及证券价格的准确性。

联系方式

• 分析师：何缅南
• 执业证书编号：S0930518060006
• 电话：021-52523801
• 邮箱：hemiannan@ebscn.com

行业与公司评级体系说明

• 基准指数：A股主板为沪深300指数，中小盘为中小板指，创业板为创业板指，新三板为新三板指数；港股为恒生指数。
• 版权说明：本报告版权归属光大证券股份有限公司，未经书面许可，不得复制、转载、引用等。

总结

2021年2月，物业行业在政策支持和市场拓展中表现亮眼，尤其是“物管+养老”模式的推进，为行业带来新的增长点。碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，开启了行业整合大戏。投资者应关注不同梯队的物业企业，结合其规模、估值和业务模式进行投资决策。同时，需注意人工成本、增值服务拓展、关联方依赖和外包等潜在风险。