房地产行业8月统计局数据点评及房地产月报：销售投资反弹延续，到位资金增速提升-20200915-中达证券-25页_1016kb

房地产行业8月数据总结及分析

核心内容概览

• 销售与投资复苏：8月商品房销售额增速回正，销售投资反弹延续，带动开发投资增速提升，成为支撑固定资产投资的重要因素。
• 资金面改善：房地产开发资金来源累计同比增长3.0%，其中定金及预收款增速年内首次转正，显示销售回暖对资金来源的积极影响。
• 城市表现差异：一线城市销售与推盘增长较快，二线城市表现相对平稳，三线城市则出现销售面积与成交建面的下降。
• 土地市场热度：二线城市土地成交建面增长较快，溢价率维持平稳，但三线城市成交总价下降，显示市场调整迹象。
• 融资环境趋紧：融资政策收紧对开发投资形成一定压力，但销售增长有助于对冲这种影响。
• 投资建议：维持“强于大市”评级，认为行业基本面仍具备复苏动力。

主要观点

• 销售复苏：8月全国商品房销售额累计增速首次转正，达到1.6%，显示房地产市场逐步回暖。
• 投资增长：房地产开发投资完成额累计同比增长4.6%，表明行业投资信心有所恢复。
• 资金来源改善：房地产开发资金来源累计同比增长3.0%，其中定金及预收款增速由负转正，显示市场流动性增强。
• 城市分化明显：一线城市销售与推盘增长较快，而部分三线城市销售面积同比下降较多，市场表现分化。
• 土地市场结构性变化：二线城市土地成交建面增长显著，三线城市成交总价下降，显示市场热度向二线城市转移。
• 融资政策影响：融资政策偏紧对开发投资形成一定压力，但销售回暖有助于改善资金面。

关键信息

销售与投资数据

• 商品房销售：1-8月全国商品房销售额累计同比增长1.6%，销售面积同比下降3.3%。
• 开发投资：1-8月房地产开发投资完成额累计同比增长4.6%，较1-7月有所提升。
• 土地市场：1-8月百城住宅用地成交建面同比增长13.4%，其中一线城市增长69.0%，二线城市增长5.1%，三线城市增长17.1%。
• 资金来源：房地产开发资金来源累计同比增长3.0%，定金及预收款增速由负转正，个人按揭贷款增长8.6%。

城市表现

• 新房销售：一线城市销量增速较快，部分城市如南京、金华、东莞累计增幅较大，而武汉、池州、淮南、常州降幅较大。
• 二手房市场：15城二手房成交同比上升21%，其中金华、深圳、南京增幅居前；挂牌价指数稳定，挂牌量指数维持高位。
• 去化周期：截至8月末，14城新房去化周期为10.6个月，环比下降4%，显示市场去化能力有所增强。

土地市场

• 成交建面：8月百城住宅用地成交建面同比增长2.1%，一线城市同比下滑4.3%，二线城市增长30.9%，三线城市下滑20.0%。
• 成交总价：8月百城住宅用地成交总价同比增长7.4%，一线城市增长150.7%，二线城市增长5.5%，三线城市下滑27.1%。
• 楼面均价：8月百城住宅用地成交楼面均价环比下降，三线城市下降较为明显。
• 溢价率：整体溢价率维持平稳，一线城市略有上升，二线城市略有下降。

融资情况

• 开发贷：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降。
• 个人住房贷款：个人住房贷款余额增速近期小幅下降，但房贷利率开始下降。
• 信用债：境内房地产信用债发行规模环比基本持平，但增速有所下滑，呈小幅净偿还状态。
• 海外债券：内房海外债券发行规模环比基本稳定，降幅持续收窄。

数据图表概览

• 图1：合生创展集团、众安集团和海昌海洋公园8月涨幅居前。
• 图2：银城生活服务、永升生活服务和宝龙商业年初至8月末涨幅居前。
• 图3：保利物业、弘阳服务和奥园健康8月换手率居前。
• 图4：商品房销售额累计增速年内首次转正。
• 图5：商品房销售面积降幅较上月继续收窄。
• 图6：房地产开发投资增速继续反弹。
• 图7：房企土地成交价款增速有所回落。
• 图8：土地购置费增速继续提升。
• 图9：房屋新开工面积降幅有所收窄。
• 图10：房屋竣工面积降幅继续收窄。
• 图11：开发资金来源增速继续提升，定金及预付款增速年内首次回正。
• 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨。
• 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定。
• 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定。
• 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位。
• 图16：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位。
• 图17：8月百城住宅用地成交建面同增2.1%。
• 图18：8月一线城市住宅用地成交建面同降4.3%。
• 图19：8月二线城市住宅用地成交建面同增30.9%。
• 图20：8月三线城市住宅用地成交建面同降20.0%。
• 图21：1-8月百城宅地成交建面同比增长13.4%。
• 图22：1-8月一线城市宅地成交建面同比增长69.0%。
• 图23：1-8月二线城市宅地成交建面同比增长5.1%。
• 图24：1-8月三线城市宅地成交建面同比上升17.1%。
• 图25：8月百城住宅用地成交总价同增7.4%。
• 图26：8月一线城市住宅用地成交总价同增150.7%。
• 图27：8月二线城市住宅用地成交总价同增5.5%。
• 图28：8月三线城市住宅用地成交总价同降27.1%。
• 图29：1-8月百城宅地成交总价同比增长15.3%。
• 图30：1-8月一线城市宅地成交总价同比增长75.1%。
• 图31：1-8月二线城市宅地成交总价同比增长0.9%。
• 图32：1-8月三线城市宅地成交总价同比上升17.6%。
• 图33：8月百城宅地成交楼面均价环比有所下降。
• 图34：8月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降。
• 图35：8月二线城市宅地成交楼面均价环比有所下降。
• 图36：8月三线城市宅地成交楼面均价环比明显下降。
• 图37：8月百城宅地成交溢价率环比基本持平。
• 图38：8月一线城市宅地成交溢价率环比小幅提升。
• 图39：8月二线城市宅地成交溢价率环比有所下降。
• 图40：8月三线城市宅地成交溢价率环比小幅上升。
• 图41：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，上半年累计同比增长13.1%。
• 图42：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降。
• 图43：个人住房贷款余额增速近期小幅下降。
• 图44：全国首套平均房贷利率近期开始小幅下降。
• 图45：境内房地产信用债发行规模环比基本持平。
• 图46：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑。
• 图47：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比。
• 图48：8月境内房地产信用债呈小幅净偿还状态。
• 图49：内房海外债券发行规模环比基本稳定。
• 图50：内房海外债券发行规模降幅持续收窄。

表格数据

表1：主要城市交易量

• 一线城市：累计同比-10%，但部分城市如南京、金华、东莞涨幅显著。
• 二线城市：累计同比-1%，部分城市如福州、苏州、广州、杭州新增供应相对充足。
• 三线城市：累计同比-6%，部分城市如常州降幅较大。

表2：主要城市新房库存与去化周期情况

• 去化周期：截至8月末，14城平均去化周期为10.6个月，环比下降4%，同比下降10%。
• 一线城市：去化周期下降较快，如北京、广州、深圳。
• 三线城市：去化周期下降幅度较小，如东营、金华。

表3：主要城市新房批售情况

• 新增供应：福州、苏州、广州、杭州新增供应相对充裕。
• 当月批售建面：一线城市同比上升46.7%，二线城市同比上升8.7%。
• 累计批售建面：一线城市累计同比-4.7%，二线城市累计同比11.8%。

表4：主要城市二手房成交量情况

• 成交增幅：金华、深圳、南京累计同比增幅较大，分别为74%、56%、41%。
• 挂牌价：各线城市挂牌价指数稳定，但部分城市如北京、深圳单月同比上升。
• 挂牌量：三线和四线城市挂牌量维持高位，显示市场供应压力较大。

投资建议

• 行业评级：维持“强于大市”评级，认为行业基本面复苏态势延续。
• 销售与现金流：随着下半年销售旺季的到来，房企销售与现金流有望进一步改善。
• 融资影响：尽管融资政策偏紧，但销售增长有助于改善资金面，支撑开发投资。

风险提示

• 融资政策：偏紧的融资政策可能对未来投资造成一定影响。
• 市场分化：部分城市销售与成交建面下降，需关注区域市场差异。
• 土地市场竞争：补库存压力可能导致土地市场竞争更趋激烈。