房地产行业9月统计局数据点评及房地产月报：投资持续下滑，资金压力凸显-20211018-中达证券-25页_996kb

投资持续下滑，资金压力凸显 ——9月统计局数据点评及房地产月报总结

核心内容

2021年9月，中国房地产行业面临销售和投资持续下滑，资金压力加剧。数据显示，销售端和土地市场均出现降温迹象，部分房企的经营问题对行业产生了一定影响。尽管融资端压力依然存在，但政策环境有所改善，行业基本面有望逐步恢复。

主要观点

• 销售端持续降温：9月全国商品房销售面积增速继续下滑，1-9月累计同比上涨11.3%。各线城市销量同比下滑，其中三线城市降幅最大，部分城市如东莞、泉州等销售表现较差。
• 投资增速放缓：房地产开发投资完成额累计同比上涨8.8%，但仍显著高于固定资产投资增速。土地市场因集中供地政策和融资压力出现波动，购置面积同比下降8.5%，成交价款仅微增0.3%。
• 资金来源压力：房地产开发资金来源累计同比上涨11.1%，但增速持续回落。国内贷款同比下降8.4%，成为资金来源的拖累因素。
• 二手房市场表现：二手房成交面积同比下降44%，挂牌量指数维持高位，部分城市如北京、金华、厦门成交面积累计增幅较大。
• 土地市场变化：住宅类用地成交建面同比下降28.0%，一线城市降幅较小，而三线城市降幅明显。溢价率整体回落，政策调整对市场情绪产生影响。

关键信息

销售数据

• 全国商品房销售金额：1-9月累计同比增长16.6%，较2019年同期增长20.9%。
• 全国商品房销售面积：1-9月累计同比增长11.3%，较2019年同期增长9.4%。
• 9月单月销售：44城新房成交面积同比下降30%，其中一线城市下降35%，三线城市下降41%。
• 二手房成交：15城二手房成交面积同比下降44%，其中深圳单月同比下降79%。
• 去化周期：截至9月末，14城新房去化周期为30.2个月，环比上升29%，同比上升125%。

土地市场数据

• 住宅类用地成交建面：1-9月百城住宅类用地累计同比下降28.0%，一线城市同比下降10.6%，二线城市同比下降26.7%，三线城市同比下降31.7%。
• 住宅类用地成交总价：1-9月百城住宅类用地累计同比下降10.2%，其中三线城市降幅最大。
• 成交楼面均价：9月百城成交楼面均价环比上升，但整体溢价率回落，部分城市如东莞、泉州等出现明显下滑。

融资情况

• 开发资金来源：1-9月累计同比增长11.1%，但增速持续回落。
• 国内贷款：累计同比下降8.4%，成为资金来源的拖累。
• 自筹资金：累计同比增长6.1%，表现相对稳定。
• 定金及预收款：累计同比增长25.6%，成为支撑资金来源的主要因素。
• 个人按揭贷款：累计同比增长10.7%，增长势头有所放缓。

投资建议

• 板块表现：中型房企股价表现较好，如海昌海洋公园、朗诗地产、华润置地等。
• 行业评级：维持“强于大市”评级，认为行业销售和融资端有望逐步恢复。
• 政策信号：近期央行等监管部门表态积极，部分地区政策有所调整，信贷投放或对资金来源形成支撑。

数据图表要点

• 图1：海昌海洋公园、朗诗地产和华润置地9月涨幅居前。
• 图2：海昌海洋公园、首创置业和中海物业年初至9月涨幅居前。
• 图3：中国恒大、融创中国和SOHO中国9月换手率居前。
• 图4：商品房销售额增速较上月有所下降。
• 图5：商品房销售面积增速较上月继续下滑。
• 图6：房地产投资增速小幅下降，但仍处相对高位。
• 图7：集中供地使得土地购置数据出现一定波动。
• 图8：土地购置费增长持续回落。
• 图9：新开工同比降幅有所扩大。
• 图10：房屋竣工面积增速保持高位。
• 图11：开发资金来源增速继续下行。
• 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨。
• 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定。
• 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定。
• 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位。
• 图16：四线城市二手房挂牌出售量指数基本稳定。
• 图17：9月百城住宅用地成交建面同降48.7%。
• 图18：9月一线城市住宅用地成交建面同增86.3%。
• 图19：9月二线城市住宅用地成交建面同降30.6%。
• 图20：9月三线城市住宅用地成交建面同降81.0%。
• 图21：1-9月百城宅地成交建面同比下降28.0%。
• 图22：1-9月一线城市宅地成交建面同比下降10.6%。
• 图23：1-9月二线城市宅地成交建面同比下降26.7%。
• 图24：1-9月三线城市宅地成交建面同比下降31.7%。
• 图25：9月百城住宅用地成交总价同降15.2%。
• 图26：9月一线城市住宅用地成交总价同增113.8%。
• 图27：9月二线城市住宅用地成交总价同降9.0%。
• 图28：9月三线城市住宅用地成交总价同降70.6%。
• 图29：1-9月百城宅地成交总价同比下降10.2%。
• 图30：1-9月一线城市宅地成交总价同比下降2.7%。
• 图31：1-9月二线城市宅地成交总价同比下降13.5%。
• 图32：1-9月三线城市宅地成交总价同比下降9.1%。
• 图33：9月百城宅地成交楼面均价环比有所上升。
• 图34：9月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升。
• 图35：9月二线城市宅地成交楼面均价环比明显上升。
• 图36：9月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升。
• 图37：9月百城宅地成交溢价率环比有所下降。
• 图38：9月一线城市宅地成交溢价率环比小幅提升。
• 图39：9月二线城市宅地成交溢价率环比有所下降。
• 图40：9月三线城市宅地成交溢价率环比小幅下降。
• 图41：商业性房地产贷款余额增速持续下滑。
• 图42：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降。
• 图43：个人住房贷款余额增速近期小幅下降。
• 图44：全国首套平均房贷利率近期开始小幅上升。
• 图45：境内房地产信用债发行规模环比有所下降。
• 图46：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑。
• 图47：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比。
• 图48：9月境内房地产信用债呈净偿还状态。
• 图49：内房海外债券发行规模环比明显上升。
• 图50：内房海外债券发行规模增速维持平稳。

表格要点

• 表1：主要城市新房成交量，各线城市单月同比延续下滑。
• 表2：主要城市新房库存与去化周期，整体环比有所上升。
• 表3：主要城市新房批售情况，厦门、上海、贵阳和杭州新增供应相对充裕。
• 表4：主要城市二手房成交量，北京、金华、厦门成交面积累计增幅居前。

风险提示

• 房企融资端压力仍存，部分房企经营问题可能进一步影响行业。
• 土地市场热度持续下降，房企拿地意愿减弱。
• 二手房市场成交量下降，去化周期延长，需关注市场供需变化。