2021-06-17-亿翰智库-房地产_厦门第二批集中供地深度解读-岛外放量_市场出现降温_9页_1mb

厦门第二批集中供地深度解读总结

所属行业

房地产

发布时间

2021年6月18日

核心观点

1. 厦门第二批集中供地供应大幅上升，市场热度有所降温，但仍保持一定热度。
2. 岛内供地计划已全部完成，岛外集美将成为第三批供地主力区域。
3. 地块热度分化存在，但整体不严重，地货比普遍较高，考验房企运作能力。
4. 闽系房企在本地市场仍占主导地位，但具体企业表现分化，建发、中海表现突出，正荣深耕集美，中骏尚未取得成果。

主要信息与特征

一、岛外放量带动整体供应上升，岛内供地计划完成

• 供应量显著增加：厦门第二批集中供地共供出11宗地，较第一批增加6宗，供应面积达49.5万方，占全年计划的66%。
• 岛内仅剩1宗地：岛内湖里区供应1宗地，是年度计划的最后1宗，其余地块均在岛外。
• 区域供应分布：
  • 岛内：1宗，3.4万方
  • 岛外：10宗，46.1万方（海沧、同安供应最多）
• 地块质量分化：
  • 岛内湖里地块质量高，区位与配套成熟，周边二手房均价达9万元/平，新房均价为7.18万元/平，价格倒挂明显。
  • 岛外地块质量参差不齐，部分地块区位及配套一般，如同安、翔安部分地块。
• 起始楼面价下降：
  • 岛外地块占比上升后，起始楼面价水平下降超20%，平均楼面价为21473元/平。
  • 岛内起始楼面价仍超4万元/平，岛外平均19580元/平，较第一批有所上升。

二、市场表现降温，房企竞争格局分化

• 市场热度下降：
  • 第二批11宗地成交总价达344亿元，平均楼面价26858元/平，较首批下降25%。
  • 平均溢价率为24%，较首批下降30%。
• 区域热度差异：
  • 岛内湖里地块热度最高，溢价率达24%；
  • 岛外集美区热度最高，所供1宗地溢价率达40%；
  • 海沧区3宗地平均溢价率30%，同安区4宗地平均溢价率16%。
• 房企表现：
  • 建发房产：表现最为突出，拿地建面与金额均居首位，岛内拿地占比提升，拿地建面达37.5万方，拿地金额达101.2亿元。
  • 中海地产：外来央企中表现最佳，拿地金额达62.3亿元，其中1宗地与国贸合作，位于岛内。
  • 正荣集团：深耕集美，2021年两批集中供地中各拿1宗地，累计在厦门拿地5宗，其中3宗在集美。
  • 中骏地产：在岛内市场表现强劲，但至今未在厦门集中供地中取得成果，需寻求其他渠道。
  • 国贸地产、保利发展、中国金茂：均在岛外有所斩获，但拿地金额与规模不及建发与中海。

三、地块地货比普遍较高，利润空间受限

• 地货比保持高位：整体平均地货比为0.8，部分地块如建发拿下的湖里五缘湾地块，地货比为0.7，盈利空间有限。
• 地块限制较多：
  • 岛内地块限房价、限地价，且需配建18班幼儿园及零售商业，住宅套数与套均面积受限。
  • 车位不得捆绑销售，价格接受政府指导，进一步压缩开发商利润空间。

结语

• 市场趋势：岛内彻底缺席之后，后续市场表现仍有下行空间。
• 区域重点：集美区将成为第三批集中供地的主力区域，热度依然最高。
• 房企策略：闽系房企在本地市场仍占主导，但内部策略分化明显，部分企业如正荣选择深耕集美，而中骏尚未取得突破。
• 政策影响：集中供地政策对市场热度与房企拿地行为产生明显影响，地货比与配建要求进一步考验房企的运作能力。

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研究员

• 于小雨
• 王玲
• 李慧慧
• 文婧