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厦门第二批集中供地深度解读总结

所属行业

房地产

发布时间

2021年6月18日

核心观点

1. 岛外放量带动整体供应上升，市场出现降温

   • 第二批集中供地供应宗数和面积均显著增加，整体市场热度有所下降。
   • 岛内仅供应1宗地，完成全年计划；岛外供应大幅增加，成为主要供应区域。
   • 地块质量出现分化，岛内地块区位和配套优势明显，岛外部分地块配套一般。

2. 岛内热度持续，岛外集美成为后续主力区域

   • 岛内市场热度依旧，年内恐再无供地。
   • 岛外集美区热度最高，但目前供地不多，第三批集中供地或将成为其主力区域。

3. 地块热度分化存在，但整体不严重，地货比普遍较高

   • 地块热度存在差异，但整体分化不明显。
   • 地货比普遍较高，对房企的运作能力提出挑战。

4. 阎系企业主导市场，企业表现分化

   • 本土建发、外来中海表现强劲。
   • 正荣深耕集美，中骏尚未在集中供地中有所斩获，后续动向值得关注。

主要分析内容

一、岛外放量带动整体供应大幅上升，岛内供出年内计划最后一宗

• 供应量明显增加
  第二批集中供地共供出11宗地，面积49.5万方，较第一批增加。

  • 岛内仅供应1宗地，完成全年计划。
  • 岛外供应10宗地，占比达90%以上，其中海沧和同安供应最多。

• 地块质量分化

  • 第二批地块平均建面12万方，较第一批有所上升。
  • 海沧、同安各有1宗超大体量地块，建面在25万方上下。
  • 部分地块如翔安、同安的配套一般，质量较低。

• 出让规则维持不变

  • 限地价+竞配建拍卖方式，岛内地块限房价，岛内地价限制幅度为24%，岛外平均为48%。
  • 所有地块保证金比例均为20%。

• 岛外地块起始楼面价下降

  • 第二批地块起始总价274.3亿元，平均起始楼面价21473元/平，较第一批下降21%。
  • 岛内起始楼面价仍高于岛外，但岛外地块整体起始价上升。

二、市场表现出现降温，闽系房企内部发力存在差异

• 市场热度下降

  • 第二批11宗地均成功出让，成交总价344亿元，平均楼面价26858元/平，较第一批下降25%。
  • 平均溢价率24%，较第一批下降30%。

• 区域热度差异明显

  • 岛内湖里区楼面价超5万元/平，热度最高。
  • 岛外集美区溢价率高达40%，热度居第二。
  • 海沧区3宗地平均溢价率30%，翔安区21%，同安区16%。

• 闽系房企表现突出

  • 闽系房企竞得7宗地，其中5宗由本土国企竞得，表现稳健。
  • 建发房产表现最为亮眼，拿地建面和金额均居首位。
  • 正荣集团主攻福州市场，但在厦门集中供地中各拿一宗地，落子集美区。
  • 中海地产作为外来央企，表现强劲，拿地指标列第一。

• 地货比普遍较高

  • 整体地货比达0.8，尤其是建发拿下的湖里五缘湾地块，盈利空间有限。
  • 地块需配建幼儿园和商业，操作空间受限，考验房企去化和利润控制能力。

三、结语

• 后续市场仍有下行空间
  • 第二批集中供地后，后续供地区域将集中在集美、翔安、同安，市场表现将维持或继续下行。
  • 岛内市场热度持续，但年内将无更多供地。
  • 地块热度分化存在，但整体不严重，地货比高，考验房企运作能力。
  • 阎系企业仍主导市场，本土建发、外来中海表现强劲，正荣深耕集美，中骏后续动向值得关注。

关键信息汇总

• 供应情况

  • 第二批共供应11宗地，面积49.5万方，占全年计划的55%宗数和66%面积。
  • 岛内仅供应1宗地，岛外供应10宗地。

• 地块质量

  • 岛内地块质量高，配套成熟。
  • 岛外部分地块质量较低，配套一般。

• 地价与溢价

  • 第二批平均起始楼面价21473元/平，较第一批下降21%。
  • 岛内湖里地块溢价率24%，最高限价71800元/平，低于周边二手房均价。

• 房企表现

  • 建发房产、中海地产、正荣集团、特房集团等表现突出。
  • 中骏尚未在集中供地中实现拿地，后续动向值得关注。

• 地货比与配建要求

  • 地货比普遍较高，平均达0.8。
  • 部分地块需配建幼儿园和商业，操作空间受限。

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研究员信息

• 于小雨（rain_yxy，邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn）
• 王玲（w18705580201，邮箱：wangling@ehconsulting.com.cn）
• 李慧慧（Yjtzl2016，邮箱：lihuihui@ehconsulting.com.cn）
• 文婧（windaxia0799，邮箱：wenjing@ehconsulting.com.cn）