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集中供地系列：第二批温度骤降，第三批是否有机会回暖？

核心内容概览

• 行业背景：房地产行业
• 发布时间：2021年11月26日
• 研究机构：亿翰智库

主要观点

1. 第二批集中供地遇冷原因：

   • 融资环境恶化，房企资金压力上升。
   • 出让规则调整，提高入场门槛，严控地价增长。
   • 民企纷纷退场，市场热度骤降，流拍现象普遍。

2. 第三批集中供地热度预期：

   • 热度或略有回升，但整体仍与第二批相似。
   • 民企参与度不高，流拍仍不可避免。
   • 国央企及中小规模房企成为拿地主力。

3. 全年成交量与土地出让金展望：

   • 多数城市涉宅用地成交量及土地出让金收入预计不会低于2020年。
   • 部分城市成交量已超过2020年，但完成度较低的城市仍需关注。

关键信息

一、出让规则变化

第二批集中供地规则特点

• 限地价和控制溢价率：所有城市均限地价，封顶溢价率控制在15%以内。
• 摇号成为主流：三成以上城市采用“限地价+摇号”方式，部分城市增加竞品质或竞自持环节。
• 限房价政策：六成以上城市部分或全部限房价，部分城市如杭州取消预约保证金制度。
• 出让条件收紧：普遍新增“三限”（限马甲、限参拍资质、限资金来源）要求，部分城市增加租赁住房配建。

第三批集中供地规则调整

• 竞拍规则优化：多数城市对竞拍规则进行调整，如提高竞品质、竞现房销售面积等规则的地位。
• 资金门槛和出让条件放松：部分城市降低保证金比例，放宽土地出让金支付条件，取消或降低配建要求。
• 政策效果：放松措施对吸引房企参与有一定促进作用，但难以改变市场基本面。

二、企业表现分析

企业拿地情况

• 国企主导市场：国企拿地金额和建面占比超过45%，部分城市占比高达76%。
• 民企参与度下降：民企拿地金额和建面占比下降至25%和34%。
• 企业分化明显：中海地产、龙湖集团等企业逆势拿地，显示出较强的财务实力和投资意愿。

企业规模变化

• 规模房企收缩：前100房企拿地金额和建面占比均未超过50%。
• 中小房企崛起：中小规模房企拿地规模占比大幅上升至过半。

三、城市供应与成交情况

供应与成交数据

• 初始供应增加，实际供应未放量：第二批初始供应涉宅用地976宗，实际供应751宗，较第一批下降。
• 市场热度骤降：多数城市流拍率上升，部分城市如广州、长沙流拍率超过60%。

城市分化情况

• 高热度城市：深圳、厦门表现相对较好，但整体热度仍低于第一批。
• 低热度城市：北京、上海、杭州、广州、长沙等城市流拍率高，市场表现低迷。
• 流拍影响：若流拍情况改善，多数城市涉宅用地成交量及土地出让金收入将不会低于2020年。

盈利空间改善

• 地货比下降：多数城市平均地货比降至0.4-0.5区间，部分城市如厦门、广州、杭州等明显改善。
• 成本控制：竞自持或竞配建的取消有助于降低成本，加快资金周转。

四、结论

• 第二批冷淡收场：受融资环境和市场热度影响，第二批集中供地表现冷清。
• 第三批或略有回升：规则优化和放松措施可能带来一定热度回升，但整体仍难改市场基本面。
• 未来展望：若流拍情况改善，多数城市涉宅用地成交量和土地出让金收入将不会低于2020年，但部分城市仍需警惕。

相关研究

• 广州、重庆、无锡、杭州等城市首批集中供地深度解读
• 东北区域、福建双城、环渤海四城等区域集中供地分析
• 第一批与第二批集中供地对比分析

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn