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集中供地系列：第二批温度骤降，第三批是否有机会回暖？

核心内容概览

本文围绕2021年第二批集中供地的表现，分析了第三批集中供地的可能走势，重点探讨了出让规则、企业表现和城市供应与成交情况。

主要观点

1. 融资环境恶化，房企资金压力上升是第二批集中供地遇冷的主要原因

   • 出让规则调整，如限地价、限溢价率、新增“三限”套装、取消竞配建等。
   • 民企因融资和销售回款恶化纷纷退出，国央企和中小规模房企成为拿地主力。
   • 第二批集中供地流拍率高，底价成交为主。

2. 第三批集中供地热度或略有回升，但整体情况仍与第二批相似

   • 出让规则有所优化，如地价下调、地块结构优化、资金门槛和出让条件放宽。
   • 但房企资金压力未明显改善，民企参与度仍低，流拍仍可能持续。
   • 部分城市如广州、福州、成都等放松了部分限制，有助于市场回暖。

3. 更多城市的全年成交大概率高于2020年

   • 第一批集中供地奠定了良好基础，只要第三批表现有所恢复，全年成交量和土地出让金收入将不会低于2020年。
   • 部分城市已超过2020年水平，但部分完成度低的城市仍需关注。

关键信息

出让规则变化

• 第二批集中供地：

  • 规范土拍入场门槛，控制地价增长。
  • 多数城市采用“限地价+摇号”方式，部分城市加入竞自持、竞配建、竞品质等。
  • 限房价范围扩大，保证金比例总体上升。
  • 新增“三限”套装（限马甲、限参拍资质、限资金来源）。

• 第三批集中供地：

  • 竞拍规则继续优化，部分城市放宽资金门槛和出让条件。
  • 地价下调，地块结构优化，部分城市取消或降低配建要求。
  • 土地出让金支付期限放宽，有助于房企参与。
  • 仍保留“三限”底线，但部分城市调整了配建和产业引进要求。

企业表现

• 投资意愿整体下滑：

  • 民企拿地力度大幅下降，拿地金额和建面占比分别降至25%和34%。
  • 国央企拿地金额和建面占比分别达76%和68%，成为市场主力。

• 部分企业逆势拿地：

  • 中海地产、龙湖集团等企业仍保持较高拿地力度。
  • 优良经营与稳健财务成为企业逆势拿地的关键。

城市供应与成交情况

• 初始供应增加，实际供应未放量：

  • 第二批初始供应涉宅用地976宗，实际供应751宗，较第一批下降。
  • 多数城市实际供应低于全年计划的三成。

• 市场温度骤降：

  • 22城中，一半城市流拍率在30%及以上，部分城市流拍率高达60%。
  • 成交热度分化明显，深圳、厦门热度较高，长沙、广州等城市热度最低。

• 盈利空间改善：

  • 第二批集中供地平均地货比下降至0.4-0.5区间。
  • 竞自持或竞配建取消，有助于降低企业成本，加快资金周转。

• 不利影响可控：

  • 若流拍率改善，多数城市涉宅用地成交量和土地出让金收入将不会低于2020年。
  • 但部分城市如福州、重庆完成度较低，需警惕2022年新房供应和财政收入下滑。

相关研究

• 第二批集中供地深度解读：

  • 广州、重庆、杭州等城市出现“同省异梦”现象。
  • 厦门、沈阳等城市出现土地市场降温。

• 第三批集中供地研究：

  • 各城市竞拍规则调整，部分城市放宽资金门槛和出让条件。
  • 土地出让金支付期限、配建要求、产业引进等政策有所放松。

研究员信息

• 于小雨

  • 微信：rain_yxy
  • 邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn

• 王玲

  • 微信：w18705580201
  • 邮箱：wangling@ehconsulting.com.cn

• 李慧慧

  • 微信：Yjtzl2016
  • 邮箱：lihuihui@ehconsulting.com.cn

• 文婧

  • 微信：windaxia0799
  • 邮箱：wenjing@ehconsulting.com.cn

结语

第二批集中供地整体遇冷，第三批或略有回升，但整体热度仍与第二批相似。房企资金压力和融资环境恶化仍是主要制约因素，部分城市和企业仍具备较强拿地能力，市场分化明显，需关注流拍率改善对整体市场的影响。