同策房产咨询-20170314-30大典型城市库存市场月报-3月刊-_18页_1mb

30大典型城市库存市场月报（2017年3月刊）总结

核心内容概述

2017年2月底，30大典型城市商品住宅库存总量继续下滑，全国库存余量环比下降5.57%，同比减少34.43%，降至15241万平米。一线城市、二线城市及三四线城市库存均呈现同比下降趋势，其中三四线城市库存同比降幅最大，达41.17%。全国存销比为8.08个月，处于合理区间，但不同城市存销比差异显著，部分城市面临较大的库存压力。

全国库存总量分析

• 全国库存总量：截至2017年2月底，全国30大典型城市商品住宅库存余量为15241万平米，环比下降5.57%，同比下降34.43%。
• 一线城市库存：4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）库存余量为2306万平米，连续三个月跌破3000万平米，环比下降4.77%，同比下降26.44%。
• 二线城市库存：13个二线城市库存余量为10553万平米，环比下降5.33%，同比下降34.29%，已连续18个月同比下滑。
• 三四线城市库存：13个三四线城市库存余量为2382万平米，环比下降7.40%，同比下降41.17%，且连续6个月同比降幅超过35%。

存销比走势分析

• 全国存销比：2017年2月全国存销比为8.08个月，环比上升0.08%，同比下降34%。
• 一线城市存销比：为10个月，连续两个月处于合理区间，环比上升11.59%，同比上升18.39%。
• 二线城市存销比：为8.06个月，自2016年5月起连续9个月低于8个月，本月首次进入合理区间，但仍低于一线城市。
• 三四线城市存销比：为6.88个月，环比上升13%，同比下降逾5成。

城市库存变化情况

一、库存环比变化

• 30大典型城市中，除长沙外，其余29个城市库存环比下滑。
• 下滑幅度最大的城市：蚌埠（17.91%）、广州（6.54%）。
• 库存上扬的城市：成都（63.41%）、青岛、重庆、西安、长沙、天津、武汉等7个城市库存环比上升。

二、库存同比变化

• 除苏州外，其余29个城市库存同比下滑。
• 同比下滑幅度最大的城市：蚌埠（55.04%）、南平、泰州、芜湖、徐州等城市同比降幅均超过60%。

主要观点与趋势预测

1. 调控政策延续：全国房地产市场仍处于调控政策的持续执行阶段，因城施策成为主流，一线城市和二线城市库存持续下滑，政策松动可能性较低。
2. 需求外溢趋势：随着核心一二线城市限购限贷政策的实施，楼市需求开始向三四线城市及县级市外溢，这些城市可能迎来新的市场热点。
3. 存销比合理区间：全国存销比处于合理区间，但不同城市存销比差异较大，部分城市仍面临较大去库存压力。
4. 房企资金压力：房企“加杠杆”资金周期为2年，2017年下半年将是2015年下半年资金到期的时间，房企面临较大的资金偿还压力，房地产企业并购可能性将增加。
5. 市场预期变化：政策调控和市场供应减少，导致买卖双方对房价上涨的预期减弱，部分城市房价可能在年中出现下调。

未来展望

• 一线城市：市场进入调整期，存销比持续处于合理区间，预计下半年将出现“以价换量”现象，部分“地王”区域可能率先降价。
• 二线城市：增加土地供应是稳定楼市的重要手段，部分城市通过“撤县并区”等方式扩大城市框架，推动市场供应。
• 三四线城市：部分城市已通过暂停或放缓供地来消化库存，未来1-2年，随着政策调整，三四线城市库存压力或将有所缓解，楼市有望迎来新的上涨机会。

数据来源与说明

• 数据来源：同策咨询研究部
• 数据说明：商品住宅数据含保障房，存销比按近3个月移动平均销售面积计算。
• 城市分类：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、福州、青岛、南昌、西安
  • 三四线城市：九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、徐州、蚌埠、芜湖、常州、泰州

联系方式

• 执笔人：任丹萍（同策咨询研究部研究经理）
• 邮箱：rendanping@tospur.com
• 电话：021-51560606*8138

免责声明

本报告基于公开资料整理，信息仅供参考，不保证其准确性与完整性。任何机构和个人不得擅自翻版、复制或发布，如需引用需注明出处。