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30大典型城市库存市场月报总结（2017年4月刊）

一、核心内容概述

2017年3月底，30大典型城市商品住宅库存总量继续下滑，累计库存余量为12818万平米，环比下降5.63%，同比下降36.29%。全国存销比为7.78个月，接近合理区间。不同城市库存和存销比表现存在显著差异，反映出房地产市场结构性分化趋势。

二、库存总量分析

1. 全国库存总量

• 库存总量：12818万平米，环比下降5.63%，同比下降36.29%。
• 趋势：库存持续下降，去库存仍是市场主旋律。

2. 一线城市库存

• 库存总量：2252万平米，环比下降2.33%，同比下降23.51%。
• 趋势：库存持续减少，政策调控下市场趋于稳定。

3. 二线城市库存

• 库存总量：8336万平米，环比下降6.29%，同比下降37.32%。
• 趋势：库存量持续下滑，政策调控影响显著。

4. 三四线城市库存

• 库存总量：2572万平米，环比上升1.54%，同比下降37.94%。
• 趋势：库存高企，但部分城市出现回升迹象。

三、存销比走势分析

1. 全国存销比

• 存销比：7.78个月，环比上升0.03%，同比下降24%。
• 趋势：接近合理区间，但整体仍面临去库存压力。

2. 一线城市存销比

• 存销比：10.86个月，连续三个月处于合理区间，环比上升8.63%，同比上升27.32%。
• 趋势：市场趋于稳定，政策调控有效抑制了过热现象。

3. 二线城市存销比

• 存销比：7.63个月，连续三个月接近合理区间，环比上升，同比下滑。
• 趋势：市场调整持续，土地供应政策将成为调控重点。

4. 三四线城市存销比

• 存销比：6.41个月，环比上升7%，同比下降逾5成。
• 趋势：库存去化周期短，市场压力大，但部分城市开始回暖。

四、重点城市表现

1. 库存余量TOP10城市

• 前三名：青岛（1236.14万平米）、重庆（1008.04万平米）、西安（1007.71万平米）。
• 一线城市：北京、上海、广州再次进入TOP10榜单，分别位列第8、9、10位。

2. 环比变化显著城市

• 下滑最严重：泰州（-22.11%）、厦门（-56%）、徐州（-21%）。
• 上升最明显：长沙（+24%）、福州（+18.02%）、青岛（+8.05%）。

3. 同比变化显著城市

• 下滑最严重：武汉（-55.70%）、蚌埠（-60%）。

五、主要观点与政策影响

1. 楼市调控持续

• 限售政策：截至2017年4月14日，已有14城进入“限售模式”，珠三角城市群成为重灾区。
• 调控目标：抑制投资投机行为，稳定房价，防止市场过热。

2. 需求外溢效应

• 一线城市：因限购、限贷、限售等政策，需求外溢至周边三四线城市及县级市。
• 区域中心城市：周边的二三线城市也将受益于需求外溢。

3. 房企资金压力

• 融资收紧：房企“加杠杆”周期为2年，2017年下半年将面临首次“加杠杆”资金到期的压力。
• 风险加剧：房企运营风险加大，并购可能性上升。

4. 市场预期变化

• 投资信心：政策高压下，部分投资者开始离场，市场预期转向理性。
• 房价走势：短期“量跌价稳”，中长期“以价换量”将成为趋势。

六、未来展望

• 三四线城市：中西部地区库存去化周期小于15个月的城市可能迎来市场活跃期。
• 土地供应：部分城市将通过增加土地供应、盘活存量用地等方式缓解库存压力。
• 政策方向：因城施策仍是去库存的核心手段，调控政策将更加精细化。

七、关键信息总结

• 全国库存持续下降，存销比接近合理区间。
• 一线城市库存下降明显，存销比稳定。
• 二线城市库存持续下滑，政策调控影响显著。
• 三四线城市库存压力大，但部分城市出现回暖迹象。
• “限售”成为新的调控手段，抑制短期炒房行为。
• 房企面临资金压力，下半年并购可能性上升。
• 需求外溢至三四线城市，可能带来新的市场热点。

八、数据来源与联系方式

• 数据来源：数联天下
• 报告执笔人：同策咨询研究部研究经理 任丹萍
• 联系方式：
  • 邮箱：rendanping@tospur.com
  • 电话：021-51560606*8138

九、免责声明

本报告基于公开资料整理，仅供参考，不保证信息的准确性和完整性。如需引用或发布，请注明出处为“同策咨询研究部”。