20230302-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月）_二月物管板块指数回调10_深业物业拟赴港交所上市_12页_1mb

行业研究总结

核心内容

2023年2月，光大地产AH物管板块指数回调-10.4%，1-2月累计跌幅为-2.1%。该指数表现弱于沪深300指数、恒生指数及恒生港股通指数。板块内个股平均跌幅为-12.4%，其中建发物业涨幅最大，达12.9%；而碧桂园服务跌幅最深，为-31.4%。港股通持股比例上升的公司包括世茂服务、金科服务、绿城服务等。

主要观点

1. 市场表现：物管板块整体表现疲软，指数回调显著，但部分个股表现相对较好，显示出一定的分化。
2. 估值情况：截至2月28日，样本股2022年WIND一致预测PE估值范围为5-40，均值16；2023年预测PE估值范围为4-30，均值12。
3. 政策动态：中央和地方持续推动物业行业标准化及社区服务发展，包括家政服务提质扩容、智慧社区建设等，物业行业定位为“社会治理基层支柱”。
4. 企业动态：重点企业如金茂服务、深业物业等表现出强劲的业绩增长和上市计划，部分企业进行战略合作或业务拓展。
5. 投资建议：建议关注“估值修复”、“独立发展”和“稳健国企”三大主线，重点推荐碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、万物云、保利物业、中海物业等。

关键信息

估值与财务数据

• 2022年PE估值：5-40，均值约为16
• 2023年PE估值：4-30，均值约为12
• 样本股表现：建发物业、新大正涨幅较好，而碧桂园服务、世茂服务、远洋服务等跌幅较大。

企业动态

• 金茂服务：预计2022年度归母净利润同比增长80-90%。
• 深业物业：拟分拆赴港交所上市，已递交招股书。
• 中海物业：执行董事及行政总裁更换，肖俊强接任。
• 越秀服务：与越秀交通基建签订框架协议，提供物业管理及商业运营服务。
• 远洋服务：收购机电一体化综合解决方案提供商。

政策动态

• 中央政策：推动养老和家政服务标准化，强调物业服务在社区治理中的作用。
• 地方政策：深圳解决业委会成立难问题，北京设置户外广告规定，宁夏推动智慧物业建设。

投资建议

1. 估值修复：关注房地产流动性回暖及民营房企信用风险出清，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
2. 独立发展：关注第三方拓展能力强的物管公司，推荐绿城服务、万物云、新大正，建议关注旭辉永升服务、雅生活服务。
3. 稳健国企：持续看好国企物管公司，推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。

风险提示

1. 人工成本风险：人工成本占比高，若最低工资上涨过快，将影响毛利润率。
2. 第三方外拓竞争风险：竞争加剧可能影响行业有序发展。
3. 增值服务拓展风险：增值服务盈利模式尚不清晰，存在试错风险。
4. 关联方依赖风险：部分公司依赖关联方开发商，存在业务风险。
5. 外包风险：外包成本逐年上升，需注意服务质量控制。

附录：重点公司列表

分析师声明

本报告由光大证券股份有限公司发布，分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具报告，内容及观点均反映分析师个人观点，不构成投资建议。投资者需自行评估风险，谨慎决策。