20201201-光大证券-房地产行业月报_地产A+H物业板块月度跟踪_十四五加快建设现代服务业_物管企业上市潮延续_9页_2mb

行业月报总结：2020年11月物管行业动态与投资建议

核心内容概述

2020年11月，中国物业管理行业在政策支持与资本市场活跃的背景下持续发展。光大地产AH核心物业指数单月跌幅为7.11%，在A股与H股板块中分别位列第29/29和第14/14。尽管指数整体表现不佳，但部分企业仍表现出较强增长势头，如永升生活服务、宝龙商业等。同时，物管企业上市潮延续，金科服务、融创服务等企业成功登陆港交所，其中融创服务融资规模创历史新高。

主要观点

市场表现

• 光大地产AH核心物业指数：11月单月跌幅7.11%，跑输上证综指12.75个百分点，跑输恒生指数16.37个百分点；1-11月累计上涨23.51%，跑赢沪深300指数2.43个百分点，跑赢恒生指数30.07个百分点。
• 个股表现：11月涨幅前五为绿城服务（6.1%）、宝龙商业（2.1%）、永升生活服务（1.9%）、保利物业（1.3%）、雅生活服务（0.5%）；1-11月涨幅前五为永升生活服务（158.7%）、宝龙商业（122.6%）、碧桂园服务（66.1%）、时代邻里（60.5%）、新城悦服务（50%）。
• 港股通持股变化：11月宝龙商业、保利物业、永升生活服务、时代邻里等企业持股比例有所上升；1-11月保利物业持股比例增长显著（+42.28%）。

行业政策动态

• 中央政策：《十四五规划》明确提出要加快现代服务业发展，住建部部长强调实施城市更新行动。中国物业管理协会成立社区生活服务委员会，推动社区服务升级。
• 地方政策：广州、南京、杭州、青岛等地陆续出台物业相关条例，推动垃圾分类、城市服务、社区管理等领域的规范化与专业化发展。

企业动态

• 项目拓展：保利物业、新城悦服务、新大正等企业中标多个重大项目，包括城市服务、公共设施、商业综合体等，显示出企业拓展能力的增强。
• 合资合作：招商积余与烟台蓝天智慧物业拟成立合资公司；世茂服务拟入股杭州近湖物业管理有限公司。
• 资本市场：金科服务、融创服务在港交所上市，融资规模创新高。恒大物业也获港交所批准IPO。

关键信息

投资建议

建议关注以下四大主线：

1. 平台型标的：规模处于一线梯队，积极拓展能力和组织边界，如碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务。
2. 成长型标的：规模处于二线梯队，具备成长潜力，如新城悦服务、永升生活服务、时代邻里、建业新生活。
3. 商业物管标的：提价顺畅，利润弹性大，如宝龙商业。
4. 央企物管标的：资源禀赋较好，运营效率有望提升，如招商积余、中海物业、保利物业。

风险提示

• 项目拓展低于预期：第三方市场竞争激烈，可能影响企业拓展进度。
• 关联房企依赖：部分物管企业过度依赖关联房企，若开发业务受阻，将对物管业务造成冲击。

估值与评级说明

• 估值方法局限性：本报告基于假设，不同假设可能导致分析结果差异较大，估值结果不保证所涉及证券在该价格交易。
• 评级体系：行业及公司评级分为买入、增持、中性、减持、卖出、无评级，分别对应未来6-12个月投资收益率与市场基准指数的相对关系。

联系方式

分析师：何缅南
执业证书编号：S0930518060006
电话：021-52523801
邮箱：hemiannan@ebscn.com

分析师：王梦恺
执业证书编号：S0930518110003
电话：021-52523855
邮箱：wangmk@ebscn.com

行业与公司信息来源

• 行业数据：Wind、光大证券研究所
• 政策信息：政府部门官网、中国物业管理协会
• 企业动态：公司公告、官方微信公众号

附注

• 本报告仅供特定客户使用，不构成投资建议。
• 报告内容可能随时调整，不保证及时更新。
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