20200909-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2020年8月）_头部企业加速拓展城市服务_四家纳入港股通_10页_1mb

头部企业加速拓展城市服务，四家纳入港股通

核心内容

2020年8月，光大地产AH核心物业指数下跌0.68%，跑输沪深300指数3.26个百分点，跑输恒生指数3.04个百分点。在个股表现方面，碧桂园服务、宝龙商业、永升生活服务涨幅居前，而雅生活服务、新城悦服务、保利物业等则出现下跌。此外，四家物管企业（永升生活服务、宝龙商业、时代邻里、建业新生活）被纳入恒生综指，并于9月4日纳入港股通。

主要观点

行业动态跟踪

• 中央政策：国务院发布《关于支持多渠道灵活就业的意见》，住建部发布《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》及《智慧城市建筑及居住区第1部分：智慧社区建设规范（征求意见稿）》，中国物业管理协会发布《物业管理员（师）职业能力评价规范》。
• 地方政策：北京发布三年提升物业服务计划；广西、黑龙江、西宁修订物管条例；河北、淮北出台物业纠纷调解方案；南京、长沙推进生活垃圾分类；深圳发布电子投票规则；四川、无锡、哈尔滨推进老旧小区物业覆盖。

企业动态跟踪

• 城市服务拓展：万科物业、碧桂园服务、中航物业分别取得郑州二七区、深圳坪山河干流管养、遂宁市河东新区等项目。
• 项目中标：绿城服务中标丽水银泰城；招商积余中标多个学校及金融项目；新大正中标南方航空地面服务区保洁业务；佳兆业美好中标河北邯郸恒有源和浙商银行嘉兴分行项目。
• 合资合作：碧桂园服务与广西三生集团合作；雅生活服务与商汤科技、欣美泓盈水务合作；绿城服务与置信产业集团、中交城投合作；中海物业与六盘水城市建设投资、中建六局地产公司合作；蓝光嘉宝服务与圆方物业、京东服务+合作。
• 科技提升：永升生活服务上线人力资源共享中心和应收中台；雅生活服务与商汤科技合作推进人工智能平台。

资本市场动态

• 中期业绩：保利物业、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务中期归母净利润增速分别达到27.4%、110.7%、60.9%、89.1%。
• 纳入港股通：永升生活服务、宝龙商业、时代邻里、建业新生活纳入恒生综指，并于9月4日纳入港股通；保利物业提名刘平为非执行董事候选人；蓝光嘉宝服务委任张晋伟为联席总裁。

关键信息

• 投资建议：建议关注四条主线：

  1. 平台型标的：碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务。
  2. 成长型标的：新城悦服务、永升生活服务、时代邻里、建业新生活。
  3. 商业物管标的：宝龙商业。
  4. 物管央企：招商积余、中海物业、保利物业。

• 风险提示：

  1. 人工成本上行风险。
  2. 增值服务拓展的不确定风险。
  3. 部分企业对关联房企依赖风险。
  4. 外包占比提升下的质量控制风险。

估值与市场表现

• AH核心物业指数：2020年1-8月上涨59.09%，跑赢沪深300指数41.52个百分点，跑赢恒生指数69.78个百分点。
• 2020年8月：AH核心物业指数下跌0.68%，在A股行业板块中位列第23/29，在H股行业板块中位列第11/14。
• 样本股表现：碧桂园服务、宝龙商业、永升生活服务、时代邻里、建业新生活等表现突出。

行业与公司评级体系

• 评级标准：

  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
  • 中性：与市场基准指数变动幅度相差-5%至5%。
  • 减持：落后市场基准指数5%至15%。
  • 卖出：落后市场基准指数15%以上。
  • 无评级：因无法获取必要资料或存在重大不确定性事件。

• 基准指数：

  • A股主板：沪深300指数。
  • 中小盘：中小板指。
  • 创业板：创业板指。
  • 新三板：新三板指数。
  • 港股：恒生指数。

估值方法的局限性

本报告所采用的估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告由光大证券研究所发布，基于合法合规信息，独立、客观地出具，分析师具有证券投资咨询执业资格，对报告内容和观点负责。

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