20200804-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2020年7月）_中央推进老旧小区改造_多家物管公司发布盈喜_9页_1mb

中央推进老旧小区改造，多家物管公司发布盈喜

核心内容概述

2020年7月，中央及地方政府持续推进老旧小区改造和物业管理行业改革，同时物管企业积极拓展市场和进行资本运作，带动行业整体表现亮眼。光大地产AH核心物业指数当月上涨13.21%，跑赢沪深300指数2.68个百分点，跑赢恒生指数12.52个百分点。多家物管公司发布盈喜，实现中期业绩高增长，显示行业持续向好。

主要观点与关键信息

1. 市场行情表现

• 光大地产AH核心物业指数：2020年7月上涨13.21%，在A股板块中排名第13，H股板块排名第2。
• 个股表现：
  • 涨跌幅前列：碧桂园服务（+29.9%）、永升生活服务（+24.4%）、新城悦服务（+22.4%）、佳兆业美好（+19.5%）、绿城服务（+16.1%）。
  • 年度累计涨幅前列：永升生活服务（+183.4%）、新城悦服务（+101.8%）、佳兆业美好（+83.7%）、碧桂园服务（+78.9%）、保利物业（+75.2%）。

2. 行业动态跟踪

中央政策

• 国务院：印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个。
• 住建部等六部门：联合印发《绿色社区创建行动方案》，推动绿色理念贯穿社区管理全过程。
• 全国政协：召开会议强调物业管理在基层社会治理中的重要性。
• 住建部与上海市：签署共建超大城市精细化建设和治理中国典范合作框架协议。

地方政策

• 浙江、山东、重庆：发布老旧小区改造指导方案，鼓励品牌物业参与。
• 深圳：通过生活垃圾分类管理条例和电梯安全规定。
• 南京：上调普通住宅物业等级收费标准，高层住宅最高标准上调37%。
• 南通、青岛、甘肃：发布新版住宅物业管理条例及发展规划，规范行业管理。

3. 企业动态跟踪

经营动态

• 城市服务拓展：
  • 万科物业与武汉江汉区、江门人才岛、成都交投达成合作。
  • 碧桂园服务与衢州交投、白鹿仓投资达成合作。
  • 南都物业与景德镇市国控集团签约。
• 业务拓展：
  • 雅生活推出“乐鲸灵婴幼儿成长中心”品牌。
  • 绿城服务与上海月星环球家屋科技成立合资公司。
  • 新城悦服务与安徽兴邦建设成立合资公司，拓展通城万雅国际商贸中心。
  • 中航物业中标南京理工大学江阴校区。
  • 招商物业中标阿里巴巴杭州滨江园区。
  • 中海物业进驻伊通县政府综合办公楼。
  • 奥园健康与阳光海天、晶石(中国)共同开发停车资源。

资本市场动态

• 上市跟踪：
  • 金融街物业、弘阳服务、正荣服务成功上市。
  • 星盛商管二次递表，宋都服务招股书失效。
• 收并购：
  • 宝龙商业收购浙江星汇商管60%股权。
  • 绿城服务增持中奥到家。
  • 碧桂园服务收购城市纵横100%股权。
  • 中奥到家收购中国重汽旗下济南快勤服务。
• 盈利预告：
  • 多家物管公司发布盈喜，如永升生活服务（+80%）、新城悦服务（+50%）、时代邻里（+70%）、宝龙商业（+50%）等。

4. 投资建议

建议关注以下四大主线：

1. 龙头个股：碧桂园服务、雅生活服务。
2. 高成长弹性标的：新城悦服务、永升生活服务。
3. 增值服务壁垒深厚：绿城服务。
4. 物管央企：招商积余、中海物业、保利物业。

5. 风险提示

• 人工成本上行风险：人工成本占营业成本比重较大，若上涨过快，将挤压行业利润。
• 增值服务拓展风险：增值服务仍与开发商业务相关，尚未形成成熟商业模式。
• 关联方依赖风险：部分企业依赖关联房企，若开发商业务受阻，将影响其发展。
• 外包质量控制风险：外包占比上升，若无法有效控制外包质量，将影响服务效果。

估值与评级

• 行业评级体系：
  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%。
  • 中性：与市场基准指数变动幅度在-5%至5%。
  • 减持：落后市场基准指数5%-15%。
  • 卖出：落后市场基准指数15%以上。
  • 无评级：因信息不足或重大不确定性无法给出明确评级。

总结

中央及地方政府在2020年7月加大了对老旧小区改造和物业管理行业的支持力度，推动行业快速发展。多家物管企业通过战略合作、业务拓展和资本运作实现了业绩高增长，显示出行业的强劲势头。投资者可关注行业龙头及高成长企业，同时需注意人工成本、增值服务、关联方依赖及外包质量等潜在风险。