房地产行业：两会定调平稳，房贷利率大幅下行-20200524-广发证券-22页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业政策与市场基本面呈现以下特点：

政策层面：中央坚持“房住不炒”定位，未提及房产税，但提出稳妥推进房地产税立法。同时，深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。地方层面，芜湖市无为市取消商品房限售和限价政策，实际销售价格可低于备案价格8%。此外，多地出台房地产放松政策，包括降低首付比例、取消限售、提供购房补贴等。
市场基本面：一二线城市房地产市场恢复较好，按揭贷利率大幅下滑，5月41城首套、二套房贷利率分别环比下降11BP。50城新房成交同比下滑8.1%，但降幅收窄，一二线跌幅均收窄超过14个百分点。13城推盘同比上升24.1%，库存有所上升，但去化周期随销售恢复有所回落。土地市场楼面价继续上升，溢价率维持在15%左右，市场热度较高。

主要观点

政策导向：两会强调房地产市场平稳健康发展，政策基调偏中性，但信贷支持加强，有助于市场复苏。
需求端改善：按揭利率下行，稳定市场需求，企业安全边际改善，地产板块具备修复条件。
政策放松：多地出台放松政策，如取消限售、降低首付、购房补贴等，促进市场活跃。
融资环境改善：房企融资规模提升，融资成本维持低位，信用评级上调，融资空间较大。

关键信息

政策调整：
- 中央层面：稳妥推进房地产税立法，深化户籍制度改革，放开放宽落户限制。
- 地方层面：无为市取消商品房限售和限价，提供购房补贴；武汉市放松住房贷款；郑州市提供购房补贴；深圳市加强市场监管。
市场表现：
- 50城新房成交环比下降7.0%，同比下降2.7%。
- 13城商品房推盘环比上升39.4%，同比上升33.9%。
- 土地市场楼面价上升，溢价率维持在15%左右。
融资情况：
- 本周境内信用债发行35亿元，海外债融资12.9亿美元（约合90.3亿元），单周融资规模超百亿。
- 融资成本维持低位，万科5年期公司债发行利率下降，7年期小幅上升。
- 金科股份获得国内3家重点信评公司上调至AAA评级。

重点公司推荐

A股龙头推荐

保利地产：合理价值20.90元/股，2020E EPS 2.59元，2021E EPS 3.05元，PE 5.70倍，EV/EBITDA 4.49倍。
金地集团：合理价值16.83元/股，2020E EPS 2.61元，2021E EPS 2.99元，PE 4.73倍，EV/EBITDA 8.68倍。
万科A：合理价值35.71元/股，2020E EPS 3.97元，2021E EPS 4.58元，PE 6.34倍，EV/EBITDA 5.49倍。
招商蛇口：合理价值23.78元/股，2020E EPS 2.16元，2021E EPS 2.28元，PE 7.40倍，EV/EBITDA 5.67倍。

A股龙头关注

新湖中宝：合理价值5.20元/股，2020E EPS 0.45元，2021E EPS 0.55元，PE 6.57倍，EV/EBITDA 32.67倍。

二线A股龙头推荐

中南建设：合理价值11.49元/股，2020E EPS 1.91元，2021E EPS 2.52元，PE 3.87倍，EV/EBITDA 3.68倍。
阳光城：合理价值8.89元/股，2020E EPS 1.29元，2021E EPS 1.65元，PE 5.08倍，EV/EBITDA 4.98倍。
金科股份：合理价值9.44元/股，2020E EPS 1.39元，2021E EPS 1.72元，PE 5.64倍，EV/EBITDA 12.38倍。

二线A股龙头关注

蓝光发展：合理价值10.04元/股，2020E EPS 1.66元，2021E EPS 1.86元，PE 3.04倍，EV/EBITDA 4.45倍。
华发股份：合理价值10.50元/股，2020E EPS 1.90元，2021E EPS 2.41元，PE 3.35倍，EV/EBITDA 11.91倍。
荣盛发展：合理价值13.93元/股，2020E EPS 2.32元，2021E EPS 2.75元，PE 3.22倍，EV/EBITDA 3.02倍。

H股龙头推荐

融创中国：合理价值55.30港币/股，2020E EPS 6.64港币，2021E EPS 7.57港币，PE 4.28倍，EV/EBITDA 4.98倍。
中国海外发展：合理价值32.90港币/股，2020E EPS 4.63港币，2021E EPS 4.99港币，PE 4.67倍，EV/EBITDA 4.31倍。
万科企业：合理价值38.70港币/股，2020E EPS 3.97港币，2021E EPS 4.58港币，PE 5.59倍，EV/EBITDA 7.49倍。

H股龙头关注

中国金茂：合理价值未提及。
合景泰富集团：合理价值未提及。
旭辉控股集团：合理价值6.16港币/股，2020E EPS 1.11港币，2021E EPS 1.38港币，PE 4.32倍，EV/EBITDA 2.80倍。

风险提示

政策调控力度进一步加大。
按揭贷利率持续上行。
行业库存抬升快于预期。
行业基本面超预期下行。
房地产税立法推进超预期。

行业评级

行业评级：买入
前次评级：买入
报告日期：2020-05-24

重点公司估值和财务分析表

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值 (元/股)	EPS(元)	PE(x)	EV/EBITDA(x)	ROE(%)
万科A	000002.SZ	人民币	25.16	2020/03/19	买入	35.71	3.97	6.34	5.49	20.4%
保利地产	600048.SH	人民币	14.75	2020/04/17	买入	20.90	2.59	5.70	4.83	16.5%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	16.00	2020/04/22	买入	23.78	2.16	7.40	5.67	14.4%
新城控股	601155.SH	人民币	30.50	2020/04/02	买入	46.08	7.07	4.32	6.90	26.4%
华夏幸福	600340.SH	人民币	21.67	2020/04/27	买入	35.95	5.99	3.62	7.80	26.0%
金地集团	600383.SH	人民币	12.34	2020/05/14	买入	16.83	2.61	4.73	8.68	18.0%
荣盛发展	002146.SZ	人民币	7.49	2020/04/12	买入	13.93	2.32	3.22	3.02	19.8%
金科股份	000656.SZ	人民币	7.83	2020/03/28	买入	9.44	1.39	5.64	12.38	23.3%
中南建设	000961.SZ	人民币	7.40	2020/05/03	买入	11.49	1.91	3.87	2.93	26.2%
阳光城	000671.SZ	人民币	6.56	2020/02/27	买入	8.89	1.29	5.08	3.98	20.1%
蓝光发展	600466.SH	人民币	5.04	2020/04/20	买入	10.04	1.66	3.04	2.71	21.2%
华发股份	600325.SH	人民币	6.37	2019/10/29	买入	10.50	1.90	3.35	11.91	21.3%
新湖中宝	600208.SH	人民币	2.99	2020/04/27	买入	5.20	0.45	6.57	32.67	8.4%
中国国贸	600007.SH	人民币	12.94	2020/04/28	买入	19.54	0.78	16.54	5.79	9.4%
金融街	000402.SZ	人民币	6.40	2019/08/12	买入	10.31	1.47	4.35	4.45	11.1%
碧桂园	02007.HK	港币	9.20	2019/09/18	买入	16.03	2.23	3.77	2.89	23.1%
融创中国	01918.HK	港币	31.05	2019/12/06	买入	55.30	6.64	4.28	4.98	26.5%
中国海外发展	00688.HK	港币	23.65	2019/10/15	买入	32.90	4.63	4.67	4.31	14.4%
旭辉控股集团	00884.HK	港币	5.26	2019/08/18	买入	6.16	1.11	4.32	2.80	21.2%
万科企业	02202.HK	港币	24.25	2020/03/19	买入	38.70	3.97	5.59	7.49	18.5%