房地产行业：一季度房贷利率上行放缓，一线城市销售增速明显改善-20180514-广发证券-17页

房地产行业总结

核心内容

2018年5月上旬，中国房地产行业在政策与市场基本面方面呈现一定改善迹象，尤其是一线城市销售增速明显提升，市场预期有所回暖。与此同时，政策层面继续支持刚需和人才引进，部分城市出台限售政策，同时地方公积金政策微调。行业整体库存与去化周期有所调整，土地市场表现则因统计滞后和假期影响而出现波动。

主要观点

政策层面

• 住建部强调坚持房地产调控目标，支持刚需，并推动人才政策向三四线城市扩散。
• 部分城市如哈尔滨实施主城区限售政策，以控制市场。
• 地方公积金政策调整，如营口和哈尔滨对贷款额度与条件进行限制。

市场基本面

• 商品房成交：44个城市商品房成交面积环比上升9.6%，同比下降12.8%。
  • 一线城市成交面积环比下降4.6%，但降幅较4月有所收窄。
  • 二线城市成交面积环比下降2.1%，降幅收窄。
  • 三线城市成交面积环比大幅上涨31.9%，显示复苏迹象。
• 二手房成交：14城市二手房成交面积环比上升33.2%，同比下降6.7%。
  • 一线城市二手房成交面积环比上升34.2%，其中北京、深圳涨幅显著。
  • 二三线城市整体成交面积环比上升32.7%，但同比仍为负。

推盘与库存

• 15城市商品房单周推盘量环比下降43.9%，同比下降11.6%。
• 15城市商品房库存面积环比微降1.0%，去化周期降至20.4个月。
• 住宅去化周期为10.15个月，库存压力有所缓解。

土地市场

• 土地供应与成交面积均出现环比下降，但全年累计同比有所上升。
• 土地出让金环比大幅下降，但全年累计同比上涨。
• 溢价率整体下降，其中一线、二线、三线城市溢价率分别为4.3%、14.2%、19.9%，分别环比下降47.6%、15.2%、5.3%。

关键信息

重点城市成交情况

• 一线城市：
  • 北京：成交面积10.88万方，环比-5.8%，同比-30.9%
  • 上海：成交面积31.96万方，环比-15.7%，同比-0.9%
  • 广州：成交面积16.75万方，环比+3.0%，同比-28.5%
  • 深圳：成交面积9.24万方，环比+43.9%，同比+13.9%
• 二线城市：
  • 杭州：成交面积18.74万方，环比+53.0%，同比-28.2%
  • 武汉：成交面积45.96万方，环比+70.1%，同比-13.1%
• 三四线城市：
  • 成交面积232.15万方，环比+31.9%，同比+0.5%

投资建议

• 板块机会：继续看好房地产板块的系统性投资机会，认为基本面持续修复，未来将逐步回升。
• 个股机会：推荐低估值的一线和二线龙头房企，包括：
  • 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团
  • 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展
• 子领域：推荐光大嘉宝和中国国贸。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

投资评级

• 行业评级：买入
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内股价表现强于大盘5%～15%
  • 持有：预期未来12个月内股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘5%以上

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋：S0260513090001，联系方式：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：S0260514080003，联系方式：010-59136622，邮箱：guoz@gf.com.cn
  • 李飞：S0260517080010，联系方式：021-60750620，邮箱：gflifei@gf.com.cn

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