20220516-万联证券-房地产行业周观点_房贷利率监管下限突破_静待疫情后销售修复_16页_1mb

房地产行业周观点总结（05.09-05.15）

行业核心观点

在“稳增长”的宏观政策背景下，当前房地产行业基本面持续处于底部，但边际改善政策不断推出，未来仍有较多利好政策值得期待。因此，继续看好房地产板块的市场表现。建议重点关注以下三类企业：

1. 基本面表现较好的物业管理公司；
2. 具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；
3. 拥有优质持有型物业或成功转型的房企，能够有效形成“开发类+”的良性资金循环。

投资要点

上周行情回顾

• 上周房地产板块上涨 3.91%，表现强于大盘（沪深300上涨 2.04%）。
• 自2022年以来，房地产行业下跌 3.42%，明显跑赢沪深300指数（下跌 19.27%），相对收益显著。

重点政策要闻

• 央行、银保监会发文，首套房商贷利率较LPR下调20个基点，各派出机构可自主确定辖区内首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
• 财政部宣布2022年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障、307亿元用于老旧小区改造、100亿元用于棚户区改造。
• 人民银行公布4月金融数据，新增人民币贷款出现超季节性下跌，同比少增8231亿元，反映疫情对实体经济的负面影响。
• 多个城市放松限售政策，如苏州、德州、合肥、东莞、三明等。
• 多地调整公积金贷款政策，包括下调首付比例、提升贷款额度、放宽缴存条件等。

行业基本面情况

• 销售市场：5月2日-8日，30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑 53.32%，其中一线、二线、三线城市分别下滑 58.77%、52.31%、51.04%。
• 土地市场：百城住宅类土地供应建面四周滚动同比下降 67.9%，成交建面四周滚动同比下滑 59.3%，溢价率仅为 1%，环比下降6.3个百分点。
• 集中供地：苏州完成2022年首批集中供地，无流拍，15宗地块中2宗封顶、2宗低溢价成交、11宗底价成交，总出让金 233.8亿元，平均溢价率 3%，地方国资拿地金额占比达 58%，招商蛇口以36.2亿元竞得园区湖东地块，楼面价31046元/㎡，溢价率 14.98%。

重点公司动态

• 越秀地产：4月销售金额同比增长约 61%，并联合杭州地铁打造杭州勾庄车辆段TOD项目，开启全国化布局。
• 广州市政府：与万科签署战略合作框架协议，合作领域包括城市更新、智能物业、养老、文旅等。
• 其他房企：多数房地产企业4月销售数据表现较差，但越秀地产相对表现较好，部分房企如宝龙地产、中国海外宏洋、中国海外发展等出现较大跌幅。

风险因素

• 政策力度不及预期；
• 行业基本面持续快速下行；
• 信用风险超预期。

投资建议与评级

行业投资评级

• 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅 10% 以上；
• 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅 10% 至 -10% 之间；
• 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅 10% 以上。

公司投资评级

• 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅 15% 以上；
• 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅 5% 至 15%；
• 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅 -5% 至 5%；
• 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅 5% 以上。

融资情况跟踪

• 境内融资：2022年5月1-15日，境内融资金额为 248.36亿元，去年同期为 239.7亿元，融资规模略有上升。
• 境外债发行：境外债发行情况显示部分房企在融资方面有所动作。
• 重点公司融资动态：包括首开股份、保利发展、广州城建等公司拟发行或已发行债券，用于偿还债务或支持发展。

总结

当前房地产行业在政策利好与市场修复预期下，表现优于大盘，但销售与土地市场仍显疲软。未来政策继续发力，特别是针对销售修复和融资支持，房地产板块仍有上升空间。建议关注物业管理、央企/国企背景房企及转型类企业。同时，需警惕政策力度不足、基本面持续恶化及信用风险等潜在风险。