20230326-国金证券-房地产行业研究_百城房贷利率下行_市场热度持续复苏_18页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告分析了2023年3月18日至3月24日期间房地产市场的主要表现及政策动态，整体指出市场销售持续复苏，政策支持效果逐步显现。重点城市新房和二手房成交面积均创下年后新高，但三四线城市恢复乏力。房贷利率持续下行，信贷支持力度加大，同时多地出台公积金支持政策，进一步促进市场健康发展。

主要观点

• 房贷利率下行：3月百城首套房贷利率平均为4.02%，环比下降2个基点，为2019年以来最低水平。二套房贷利率维持在4.91%。放款周期缩短至21天，为2019年以来最快。
• 市场热度回升：全国300城新房成交面积周环比+23%，周同比+38%。一线城市表现尤为突出，周环比+33%，周同比+59%。二手房成交面积也创年后新高，周环比+16%，周同比+119%。
• 政策支持加码：多地出台公积金支持政策，提高贷款额度，鼓励多子女家庭购房，促进房地产市场稳定发展。
• 房企动态：头部央国企和改善型房企在政策支持下表现较好，部分房企出现债务违约，市场信心受冲击。

关键信息

房地产市场表现

• A股房地产板块：本周涨跌幅为+0.3%，位列第19。
• 港股房地产板块：本周涨跌幅为-0.4%，位列第15。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数周跌幅为-1.4%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.1%和-3.1%。

宅地成交情况

• 全国300城宅地成交：本周成交面积402万平米，环比+40%，同比-25%，平均溢价率5%。
• 累计成交：年初至今累计成交面积7288万平米，累计同比-19%。
• 权益拿地前五：华润置地（103亿元）、越秀地产（59亿元）、伟星房产（50亿元）、广州城投（44亿元）、厦门坤霖辰房地产（32亿元）。

新房成交情况

• 35城新房成交：合计582万平米，环比+23%，同比+38%。
• 城市表现：一线城市成交面积44.0万平米，环比+33%，同比+59%；二线城市成交面积35.0万平米，环比+23%，同比+41%；三四线城市成交面积-9万平米，环比-9%，同比-27%。

二手房成交情况

• 15城二手房成交：合计269万平米，环比+16%，同比+119%。
• 城市表现：一线城市成交面积43.2万平米，环比-2%，同比+38%；二线城市成交面积22.0万平米，环比+22%，同比+156%；三四线城市成交面积-8万平米，环比-8%，同比+179%。

库存与去化周期

• 重点城市库存：本周12城商品房库存为1.6亿平米，环比+0.2%，同比+3.6%。
• 去化周期：以3个月移动平均计算，去化周期为20.5月，较上周-1.3个月。

政策动态

• 公积金政策调整：多地提高贷款额度，支持多子女家庭、绿色建筑等，如马鞍山、丽水、南通、德州、赣州、玉溪、深圳、株洲等。
• 地产行业政策：多地发布房地产利好政策，推动市场复苏，如购房补贴、支持按揭贷款等。

物管行业动态

• 物业公司表现：部分物业公司在政策支持下表现较好，如新希望服务、宋都服务、中奥到家、宝龙商业、佳源服务。
• 物管公司政策：山东省推动“齐鲁红色物业”建设，加强党建引领基层治理；其他公司如保利物业、中海物业等也有所动作，包括成立新公司、收购股权等。

投资建议

• 地产板块：推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等。
• 物业板块：受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等。
• 二手房市场：推荐强房产中介平台贝壳，因其在市场活跃度中表现突出。

风险提示

• 宽松政策效果不足：若政策对市场信心提振不及预期，销售可能仍低迷。
• 三四线城市恢复弱：成交量仍处于低位，缺乏有效刺激。
• 债务违约风险：多家房企出现债务违约，可能影响市场信心。

估值情况

• A股地产PE-TTM：整体估值较低，部分公司如万科A、保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团等PE-TTM处于合理区间。
• 港股地产PE-TTM：整体估值较低，部分公司如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团等PE-TTM处于合理区间。
• 港股物业股PE-TTM：整体估值较低，部分公司如建业新生活、碧桂园服务、越秀服务等PE-TTM处于合理区间。

总结

当前房地产市场在宽松政策支持下呈现复苏迹象，特别是新房和二手房成交量均创年内新高，但三四线城市恢复较弱。房贷利率持续下行，信贷环境改善，同时多地出台公积金支持政策，进一步刺激市场需求。投资方面，建议关注头部央国企和改善型房企，以及受益于地产复苏的物业板块和房产中介平台。风险方面，政策效果不足、三四线城市恢复乏力及债务违约仍是主要隐患。