20220523-首创证券-房地产及物业行业周报_央行大幅调降房贷利率_支持民企融资政策初步落地_27页_2mb

房地产及物业行业周报总结

核心内容

本周房地产及物业行业受到多项政策利好影响，主要集中在房贷利率下调和支持民企融资政策落地。央行两次发文，分别于5月15日和5月20日下调房贷利率下限及5年期LPR，使首套商业房贷利率下限降至4.25%，二套利率则保持不变。各地政策积极响应，进一步降低购房门槛，激发购房意愿。

同时，多地出台降低首付比例政策，如阜阳市首套房首付比例降至20%，银川市商业和公积金贷款首套房首付比例降至20%。此外，部分城市调整公积金贷款额度和放款周期，如绵阳、宿迁、泰州等，进一步减轻购房者负担。

主要观点

• 房贷利率下降：全国首套房贷利率下限下调35个基点，各地政策进一步推动房贷利率下降，有效降低购房成本。
• 支持民企融资：碧桂园、龙湖集团、美的置业等被列为示范房企，成功发行公司债券，缓解流动性压力，促进行业供给侧稳定。
• 购房政策放宽：多地放松限购、限售政策，如南京、杭州、常州等，以吸引购房者，促进市场交易活跃度。
• 房地产销售动能改善预期：随着金融和行政端政策的持续放松，预计房地产销售市场将逐步回暖，但当前市场仍面临下行压力。

关键信息

房地产板块表现

• A股房地产指数：周度上涨0.57%，年初至今下跌2.86%。
• 内房股（剔除物业板块）：周度上涨2.05%，年初至今下跌15.07%。
• 物业板块：周度上涨3.92%，年初至今下跌13.88%。

房企融资情况

• 境内融资：中国铁建、信达地产、龙湖集团、碧桂园、美的置业等房企近期成功发行公司债，融资金额总计约33.79亿元，融资利率在3.3%至4.0%之间。
• 境外融资：中梁控股发行境外债券，融资金额约6.31亿美元，利率为8.75%至9.75%。

重点城市商品房成交

• 一线城市：本周商品房销售面积33.1万方，环比下降36%，同比大幅下降64%。
• 二线城市：本周商品房销售面积240.6万方，环比下降12%，同比下降44%。
• 三四线城市：本周商品房销售面积53.8万方，环比下降13%，同比下降56%。
• 全国：本周商品房销售面积327.5万方，环比下降15%，同比下降49%。

重点城市二手房成交

• 一线城市：本周二手房销售套数2667套，环比下降26%，同比下降53%。
• 二线城市：本周二手房销售套数8867套，环比下降8%，同比下降21%。
• 三四线城市：本周二手房销售套数1228套，环比下降27%，同比下降54%。
• 全国：本周二手房销售套数12762套，环比下降14%，同比下降35%。

库存及去化周期

• 全国：去化周期为36.83个月，环比上升2.15个月。
• 重点城市：如北京、上海、广州、深圳等，去化周期在29.81至36.05个月之间，库存面积基本稳定或略有下降。

市场资金环境

• LPR：5年期LPR下调至4.45%，1年期LPR维持不变。
• 房贷利率：首套房贷利率降至4.91%，二套降至5.32%，均创2019年以来新低。
• 新增居民中长期贷款：当月新增居民中长期贷款数据下降，反映购房需求仍较疲软。

重点房企经营数据

• 碧桂园：1-4月全口径销售额1633.9亿元，累计同比-40.3%；4月销售额305亿元，单月同比-59.9%。
• 万科：1-4月全口径销售额1380亿元，累计同比-40.1%；4月销售额335.3亿元，单月同比-40.4%。
• 保利发展：1-4月全口径销售额1212亿元，累计同比-30.6%；4月销售额305亿元，单月同比-40.7%。
• 融创中国：1-4月全口径销售额859亿元，累计同比-49.7%；4月销售额136亿元，单月同比-75.5%。
• 金地集团：1-4月全口径销售额580亿元，累计同比-42.2%；4月销售额125亿元，单月同比-60.6%。

重点房企推荐

• 开发类：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团。
• 物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

总结

本周房地产及物业行业在政策支持下出现积极变化，房贷利率下调和首付比例降低有助于降低购房成本，刺激市场需求。同时，支持民企融资政策落地，缓解房企流动性压力，推动行业供给侧稳定。尽管当前市场仍面临销售下行压力，但政策改善预期增强，预计销售动能将逐步恢复。重点房企在政策支持下表现有所改善，建议关注其后续发展动态。